나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12323 [1] 울산광역시 중구 성남동 188 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 성남동 소재 ""성남공영주차장"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용, 주
상용 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약10미터내외, 남서측으로 폭 약3-4미터내외 및 동측으로 폭 약2미터내외의
포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-12-04)(소로1-10)(저촉),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기타 : 도시계획시설도로에 북서측일부가 저촉되어 지적도 면적에 의거 제한의 정도를 감안
하여 구분평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 2호 철근콘크리트 스라브지붕 지하실부 지상4층(사용승인일 : 1978.12.18)으로서,
외벽 : 컬러유리, 구름강판 및 페인트칠 등
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임, 내부 인테리어 등
창호 : 샷시창

이용상태

숙박시설(효성모텔)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 리모델링공사를 한 것으로 탐문조사되어 감가수정은 관찰감가를 적용하였습니
다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타 : 이해관계인 부재 및 시건장치로 인하여 관계공부, 외부관찰 및 탐문조사 등을
기준하여 평가하였으므로 경매진행시 건물의 구조, 면적, 이용현황 및 관리상
태 등을 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12323 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성남동 188 (도로명 주소: 울산광역시 중구 중앙길 26)

용도: 숙박시설 (일반숙박시설, 여관)

감정가: 1,474,804,900원

토지면적: 174.00㎡ (약 52.63평)

건물면적: 491.23㎡ (약 148.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

건축년도: 1978년 12월 18일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트조, 지하 1층, 지상 4층 (철근콘크리트 스라브지붕)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 울산광역시 중구 성남동 소재 "성남공영주차장" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 주상용 및 숙박시설 등이 밀집되어 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 현황: 북서측으로 폭 약 10미터, 남서측으로 폭 약 3-4미터, 동측으로 폭 약 2미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로 계획에 북서측 일부가 저촉되어 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 6월 14일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(채권최고액 780,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 현장 확인 시 지상권 존재 여부를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

* 총 등기부채권액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,713,533,859원입니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 11월 14일, 대항력 없음. 인수할 보증금이 없는 임차인으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 울산 중구 성남동 지역은 전통적인 상업 및 유흥가 밀집 지역으로, 숙박시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 인근 "성남공영주차장"은 지역 내 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 상권 현황: 본 물건이 위치한 지역은 다양한 상업시설과 주상복합, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. (검색 결과, 성남동 지역은 젊음의 거리 등으로 지정되어 원도심 활성화를 위한 노력이 있는 것으로 파악됩니다.)

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통: 도심 상업 지역에 위치하여 주변 도로망을 통한 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1978년 사용승인된 건물로, 리모델링 공사가 진행된 것으로 탐문 조사되었으나, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 및 시설 개선 필요성이 있을 수 있습니다.

* 도시계획시설도로 저촉: 건물 북서측 일부가 도시계획시설도로에 저촉되어 향후 건축 관련 행위 제한이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 건물 및 토지의 임대관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 확인 필수: 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사 기준으로 평가되었으므로, 경매 진행 전 반드시 건물의 실제 구조, 면적, 이용 현황, 관리 상태 등을 직접 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구의 중심 상업 지역에 위치한 숙박시설로, 역세권이나 교통 요지라 할 수는 없으나 상업 지역으로서의 입지적 이점은 갖추고 있습니다. 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건물 노후화, 도시계획도로 저촉, 임대관계 미확인 등의 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 상업 지역 내 위치: 성남동 상업 지역의 특성상 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 숙박시설로서의 운영 가능성: 현재 숙박시설(모텔)로 이용 중으로, 향후 운영 지속 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 울산 중구 지역의 원도심 활성화 및 도시 재생 사업 등에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정평가액 1,474,804,900원을 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 진단, 주변 유사 물건의 시세 및 공실률, 향후 운영 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.