나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1347 [1] 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""아리골공원"" 동측 인근에 위치한 [대우월드피아
제10층 제1002호]로서, 주위는 공동주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제10층 제1002호로서,

- 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 1002호의 경우 건축물대장상의 ""건축물현황도""가 실제 내부구조와 일치하지 아니함.

즉, 발급된 ""건축물현황도""의 경우 실제(현황상) 1호 라인 내지 3호 라인의 ""건축물
현황도""에 해당하나, 본건 평가에서의 위치확인 및 호별배치는 실제 점유현황 및 외부표시
(현관문 문패)를 기준으로 평가하였으니 이 점 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

본건 호의 실제 내부 구조 및 배치와 공부상 '건축물현황도'의 내부 도면과 일치하지 아니함(감정평가서 중 '호별배치도', '호별배치도 및 내부구조도', '참고-발급된 건축물현황도면(1002호)'을 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1347 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

건물면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

전용면적: 49.905㎡

토지지분: 8.2213㎡

건물지분: 49.905㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

3. 아파트 정보

아파트명: 평산동 대우 월드피아

사용승인일: 2014년 9월 5일

총층수: 15층

세대수: 120세대

주차대수: 총 15대 (정보상 지하 1대, 지상 및 기타 정보 부족)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "아리골공원" 동측 인근에 위치합니다

주위는 공동주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다

토지는 정방형의 형상으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다

본건 건물은 서측으로 폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인근에 "아리골공원"이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다

근린생활시설이 다양하게 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 상세한 주변 환경을 재확인하는 것이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 9월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을4)입니다

이후 접수된 압류(갑11), 임의경매(갑12), 가압류(갑13) 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정에 해당합니다

매각으로 인해 소멸되는 권리: 전부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 백주현

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자 및 확정일자: 2022년 6월 27일

배당신고일자: 2025년 8월 28일 (주의: 본 날짜는 기재된 정보이며, 실제 경매 절차상 변동될 수 있습니다.)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상에 해당하며 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

양산시 평산동에 위치한 본 물건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역에 속합니다

일반상업지역으로 지정되어 있어, 주거 기능과 상업 활동이 공존하며 지역 경제 활성화 가능성이 있습니다

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매, 금융, 외식 등 편리하게 이용 가능합니다

인근 공원의 존재로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다

5.2. 교통 및 인프라

주요 도로에 대한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다

아파트 단지 내 주차 공간이 있으나, 총 15대의 주차 대수는 세대수에 비해 다소 부족할 수 있습니다

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상과 현황의 불일치

가장 중요한 리스크 사항으로, 본건 1002호는 건축물대장상의 '건축물현황도'와 실제 내부 구조 및 배치가 일치하지 않습니다

이는 감정평가 과정에서 실제 점유 현황 및 외부 표시를 기준으로 평가되었음을 의미합니다

이로 인해 명도, 수리, 재산권 행사 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로 파악되어, 현 점유자와의 관계 확인 및 퇴거 협의가 필요할 수 있습니다

단, 확인된 임차인 백주현은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도에 대한 제한이 따릅니다

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 평산동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 등기부상 인수해야 할 권리 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 건축물대장상 도면과 실제 내부 구조가 상이한 점은 명도 및 재산권 행사에 있어 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 이러한 공부상 차이로 인한 잠재적 문제점과 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전용면적 49.91㎡ (약 15.1평)의 소형 아파트로서, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 양산시 평산동 지역의 주거 및 상업 복합 지구로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰자가 인수할 권리상의 부담이 없습니다.

* 단지 인근의 공원 및 근린생활시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(49.905㎡)의 9층 매물이 2025년 7월 71,000,000원에 거래되었으며, 4층 매물은 2025년 10월 51,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 10층으로, 최근 9층 거래가(71,000,000원)보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 또한, 감정가 78,000,000원을 고려할 때, 시장 상황과 물건의 특수성을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 범위: 73,000,000원 ~ 78,000,000원

권장 입찰가: 75,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 시장 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.