나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12321 [1] 울산광역시 남구 신정동 1822-2 공업탑올림푸스아파트 13층1308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탕로타리" 남동측 인근에 위치하는 공업탑올림푸스아파트로서 주위는 아파트와 일반주택 학교가 소재하고 서측 인근에 울산대공원이 소재하는 등 환경 양호한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근이고 신정동 중심지대내로서 제반 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건 중 제13층 제1308호로서 외벽 :몰탈위페인팅마감. 내벽 :벽지 및 타일마감 창소 :새시창으로 관리상태 보통인 건물입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별 난방시스템이며 온수,급탕설비되어 있습니다. 공용으로 승강기설비와 화재탐지기 및 경보기설비, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측및 북측으로 소로 , 남측으로 세로의 포장 도로에 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) [ 이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-30)(월평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

본건은 1307호와 1308호를 통합하여 1개호로 이용중인바 원상복구비(출입구와 경계벽설치)를 감안하여 평가하였으니 참작하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

본건 출입구 및 인접 1307호와의 내부 경계벽체가 제거되어 하나의 호실로 이용 중임. 최저매각가격은 출입구와 경계벽이 없는 현황을 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12321 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1822-2 공업탑올림푸스아파트 13층 1308호

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.43㎡ (약 9.51평)

토지 지분: 31.43㎡ (약 9.51평)

건물면적: 81.86㎡ (약 24.76평)

건물 지분: 81.86㎡ (약 24.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 신정4동올림푸스맨션

층수: 총 13층 중 13층 1308호

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

주요구조: 철근콘크리트

외벽마감: 몰탈위 페인팅 마감

내벽마감: 벽지 및 타일 마감

창호: 새시창

사용승인일: 1986년 11월 26일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 일반 주택, 학교가 소재하고 있으며, 서측 인근에 울산대공원이 위치하여 생활 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 노선버스 정류장이 다수 있어 시내 접근성이 좋습니다. 또한, 신정동 중심지대에 위치하여 제반 교통 사정이 우수합니다.

도로 상황으로는 동측 및 북측으로 소로, 남측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(월평초등학교) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 현황

본 경매는 주식회사청한홀딩스의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부채권 총액은 173,939,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이춘우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 26일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 정보가 없으며, 대항력이 없는 임차인으로 확인됩니다. 다만, 명도를 위해서는 해당 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부등본 요약

* 소유권이전 (1987.10.02): 한정수

* 근저당권 (2012.07.11): 농협은행주식회사 (120,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (2023.03.02): 한수미 (협의분할에 의한 상속)

* 가압류 (2024.05.23): 주식회사청한홀딩스 (53,939,000원)

* 강제경매 (2025.08.12): 주식회사청한홀딩스 (43,599,310원)

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

본 건은 강제경매로 인해 말소기준권리(근저당권) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 울산 남구의 주요 생활권인 신정동에 위치하며, 공업탑로터리 인근의 주거지역에 속합니다. 주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 공공시설: 서측 인근에 울산대공원이 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 월평초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 울산대공원 접근성이 뛰어나 여가 및 문화 활동에도 유리합니다.

5.2. 건축 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 13층 건물 중 13층에 위치합니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 시스템, 온수/급탕 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 공동으로 사용하는 승강기 설비, 화재 탐지기, 경보기, 옥내 소화전 설비가 구비되어 있습니다. 관리 상태는 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 사용 호실 문제

본 건은 1307호와 1308호가 내부 경계벽체가 제거되어 하나의 호실로 통합 사용 중입니다. 이는 일반적인 아파트 구조와 다르므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 정확한 상태를 확인해야 합니다. 또한, 원상복구를 위해서는 내부 경계벽 설치 및 출입구 재설치 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 감정평가 시 해당 현황을 감안하여 최저매각가격이 책정되었으므로, 복구 비용을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 주의사항

전입일자 2023년 10월 26일의 임차인 이춘우 씨는 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임 정보가 '0원'으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 일부 제한 사항(상대보호구역 등)이 존재하나, 일반적인 주거 용도로 사용 시 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

울산광역시 남구 신정동에 위치한 공업탑올림푸스아파트 1308호는 교통 및 생활 편의시설이 우수하고, 울산대공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 복합 사용으로 인한 원상복구 필요성이 주요 리스크로 작용하지만, 이를 감안한 감정평가 및 최저매각가격이 책정된 점은 긍정적입니다. 법적으로 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가진 물건입니다.

7.2. 주요 특징 요약

* 우수한 입지: 울산 남구 중심권, 공업탑로터리 인근

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성 양호

* 쾌적한 환경: 울산대공원 인접, 주거 환경 우수

* 복합 호실: 1307호와 통합 사용 중 (원상복구 필요)

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상 (인수 부담 없음)

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

신정동은 울산의 핵심 지역 중 하나로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다. 공업탑로터리 주변은 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

8.2. 가치 상승 잠재력

내부 경계벽 및 출입구 복구 시, 본래의 2개 호실로 분리하여 활용하거나 넓은 전용면적을 활용한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 최저매각가격에 복구 비용이 일부 반영되었을 가능성이 있으므로, 시장 가치와 비교하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 261,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수분은 고려하지 않아도 됩니다. 다만, 내부 복구 비용, 명도 비용, 취득세 등 제반 부대비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

9.2. 권고 사항

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 실거래가 및 유사 물건 시세를 조사하여 투자 가치를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 복구 예상 비용과 예상 수익률을 고려하여 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.