나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4015 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 6층 607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 오천읍 세계리 소재 ""오천상설시장"" 남동측 인근에 위치하는 스타밸리(통칭) 공동주택 제6층 제607호 단위세대이며,
부근은 읍소재지 간선도로변의 주상복합지대로서 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고, 상설시장이 가까이 있어 번화한 편입니다.

교통상황

읍소재지 간선도로변에 소재하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 6층 607호로서
판상형, 복도식 유형이며,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 스톤코트, 화강석판 붙임
내벽: 벽지 및 타일 붙임
창호: 알미늄삿시 유리창입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부구조는 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지의 대략 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 도시형생활주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속합니다.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호 1 토지: 과수원, 기호 2 토지: 잡종지이나 실제 공히 대입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 지목이 857-14 토지는 '과수원', 857-37 토지는 '잡종지'이나 현황은 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 포항지원 2025타경4015 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 6층 607호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 56,000,000원 (5천 6백만원)입니다.

토지 면적은 16.24㎡ (약 4.91평)이며, 건물 면적은 40.66㎡ (약 12.30평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 진OOOOOOOOO이며, 등기부채권 총액은 77,100,000원입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2014년 7월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 6층에 위치한 공동주택(도시형생활주택)입니다.

2. 입지조건

이 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리에 소재하며, "오천상설시장" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 주상복합지대로서 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 상설 시장이 가까이 있어 유동인구가 있는 번화한 편입니다.

교통 환경으로는 읍소재지 간선도로변에 위치하여 노선버스가 운행되는 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 용이합니다.

서측으로는 폭 10미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 11월 11일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

현재 임차인으로는 최 (최재영)씨가 보증금 10,000,000원, 차임 330,000원에 2025년 5월 19일 전입 및 확정일자를 받아 거주 중인 것으로 파악됩니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부상에는 소유권 이전, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등의 내용이 기재되어 있으며, 이는 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 오천상설시장 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부하고, 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역 상권에 속해 있습니다.

상설시장 근접으로 인해 유동인구가 많아 상업적 가치와 함께 생활 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 12층 건물 중 6층에 위치한 판상형, 복도식 구조입니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택으로, 방 3개, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등으로 구성된 것으로 탐문 조사되었습니다.

건물에는 급배수 및 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설로는 오천상설시장이 인접해 있으며, 기타 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 1992년식 다세대 주택인 궁전빌라(3,4동) 51㎡가 2026년 1월 2천만원에 거래되었으며, 비슷한 시기 건축된 대한빌라 52.08㎡는 2025년 12월 2천 2백만원에 거래되었습니다. 또한, 1991년식 화이트하우스 51.03㎡는 2025년 12월 4천만원에 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 지목이 '과수원' 및 '잡종지'로 되어 있으나, 실제 현황은 '대'로 이용 중인 점은 등기부상 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 감정평가서 요약에 명시되어 있으며, 현황에 맞게 평가되었을 것으로 판단됩니다.

임대관계는 미상으로 파악되었으나, 임차인 최OO씨의 대항력 없음이 확인되어 낙찰자에게는 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

지역적으로는 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

제공된 주변 시세 자료(JSON) 분석 시, 비교 대상인 오래된 다세대 주택들의 거래 금액이 감정가 대비 현저히 낮은 편입니다. 예를 들어, 51㎡ 면적이 2천만원~4천만원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 본건(2014년 준공)이 비교 대상 주택들보다 훨씬 신축임에도 불구하고, 시세 분석에 있어 큰 차이를 보여 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리의 상설시장 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 상권이 활성화되어 있고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

건축 연도가 2014년으로 비교적 신축에 해당하나, 제공된 주변 시세 데이터와 감정가의 차이가 커서 시세 판단에 신중을 기할 필요가 있습니다. 오래된 다세대 주택들의 거래가가 낮은 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2014년 준공)에 가까운 도시형생활주택으로, 노후된 주변 건물 대비 상품성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 오천상설시장 인근으로 생활 편의시설 및 유동인구가 풍부하여 주거 및 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 매우 깔끔하며, 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변의 노후된 다세대 주택들의 매매가는 3.3㎡당 약 130만원에서 260만원 수준으로 나타났습니다. 이를 본건의 전용면적(40.66㎡, 약 12.3평)에 적용할 경우, 약 1,600만원에서 3,200만원 수준의 시세가 산출됩니다.

그러나 본건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 연식 차이를 고려하면 시세보다 높게 평가될 수 있습니다. 감정평가액은 56,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 455만원 수준으로, 주변 다세대 주택 시세보다 상당히 높습니다.

권리상 인수할 부분이 없고, 신축이라는 점을 감안하되, 제공된 시세 데이터의 괴리가 크다는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 80%~90% 수준을 보수적으로 검토하여, 45,000,000원 (4천 5백만원)에서 50,000,000원 (5천만원) 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

실제 투자 시에는 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최신 시장 동향을 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.