나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2474 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 노이리 868 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.02

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 노이리 소재 “노홍저수지” 서측 인근에 위치하며, 부근
일대는 중소규모의 공장, 노유자시설, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

1)형상 및 이용상황
기호(1,2): 2필 일단의 부정형의 토지로서, 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며
, 공업용건부지 및 일부 “전” 및 “답”으로 이용중입니다.
2)인접 도로상태
기호(1,2): 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
3)토지이용계획 및 공법상 제한상태
기호(1,2): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>입니다.

건물의 구조 및 현상

(가)철근콘크리트조 슬래브(지하) 및 판넬(1층)지붕 단층건으로서,
내,외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
바닥: 칼라하드너 등 마감.
층고: 지하 부분 약 6미터, 1층 부분 약 4미터.
창호: 새시 창호입니다.
이용상황: 제조업소 등.
(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비, 스프링클러설비(지하) 등 되어 있습니다.)
(나)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈위 페인팅 마감.
바닥: 데코타일 및 자기질 타일 등 마감.
창호: 새시 이중창 등입니다.
이용상황: 1층 - 사무실 및 기숙사.
2층 - 기숙사.
(위생 및 급배수설비 되어 있으며, 전기보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.)



(ㄱ)일반철골조 판넬지붕 단층건으로서,
벽체: 기존벽체, 일부 무벽체 및 칼라강판 마감.
바닥: 칼라하드너
(ㄴ)경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,
벽체: 기존 벽체 및 판넬 마감.
바닥: 세멘몰탈 및 일부 칼라하드너 등 마감.
창호: 새시 창호 입니다.
(ㄷ)경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,
벽체: 기존벽체, 판넬잇기 및 일부 무벽체 구조 입니다.
바닥: 세멘몰탈 및 칼라하드너 등 마감.
창호: 새시 창호 입니다.
(ㄹ,ㅂ)경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,
벽체: 기존벽체 및 대부분 무벽체 구조 입니다.
바닥: 세멘콘크리트 마감.
(ㅁ)경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,
벽체: 기존벽체 및 판넬잇기 마감.
바닥: 세멘콘크리트 마감.
창호: 새시 창호 입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 ""수전설비""로서, 기준시점현재 ""Trans(변압기)""는 소재불명 상태입
니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

가. 임대관계; 임대관계는 미상입니다.
나. 공부와의 차이
①본건 기호 (1,2)는 공부상 지목이 “잡종지”이나, 실제 대부분 “공장용지”이며, 기준
시점 현재 동측 및 서측 일부가 현황 “전” 및 “답”으로 이용중입니다.
②본건 기호 (가)지하 일부 및 1층은 공부상 용도가 “창고시설”이나, 전부 “제조업소”
로 이용한 것으로 조사되었으며, 기호 (나)1,2층은 공부상 용도가 “단독주택(다가구
주택)”이나, 실제 (나)1층: “사무실” 및 “기숙사”, 2층: “기숙사”로 이용된 것으로 조
사됩니다.
다. 기 타: 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 일부 제시외 건물은 일부 의뢰외 지상에 소재
하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍 노이리 868번지에 소재하는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경2474 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 노이리 868

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 용도 복합)

* 감정가: 2,046,382,890원

* 토지면적: 2897.00㎡ (약 876.3평)

* 건물면적: 1750.10㎡ (약 530.0평)

* 제시외 건물면적: 714.70㎡ (약 216.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍 노이리 소재 "노홍저수지" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모의 공장, 노유자시설, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있어 산업 및 농업 활동이 혼재된 지역입니다.

* 토지 현황: 2필지의 부정형 토지로, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 공업용 건부지로 이용 중이고 일부는 전(밭) 및 답(논)으로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 공법상 제한: 본 토지는 자연녹지지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 양선호

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

* 비고: 양 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 500만원과 월 80만원의 차임을 지급하고 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 제시외 건물도 포함하여 일괄매각됩니다.

* 말소기준권리: 2013년 09월 04일 신한은행 근저당권(을6, 907,200,000원)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,766,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 공업지역과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 주변 상권은 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대구광역시 달성군 논공읍 지역은 산업단지 개발과 함께 꾸준히 성장하고 있는 지역으로, 특히 제2국가산업단지 조성 등 미래 신산업 육성을 위한 개발 계획이 진행 중에 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 본 물건의 구체적인 상권 특성은 현장 방문을 통한 상세한 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 남서측으로 약 6미터 포장도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 대구 시내 및 주변 지역으로의 이동은 주로 차량을 이용하게 될 것으로 보입니다.

* 편의시설: 논공읍 소재지에 논공중앙시장, 논공시장 등 전통시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 제공합니다. 또한, 인근에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발: 달성군은 제2국가산업단지 조성, 대구농수산물도매시장 이전 등 대규모 개발 사업을 통해 미래 신산업 중심지로 도약하고 있으며, 이는 지역 전체의 경제 활성화 및 생활 환경 개선에 기여할 것으로 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 양선호 외 다른 임차인 존재 여부 및 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물은 일부 의뢰 외 지상에 소재하는 것으로 파악되어, 경계 확인 및 법적 분쟁 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

* 기계/기구 상태: 본건에 포함된 수전설비 중 변압기(Trans)가 소재불명 상태로, 설비 가동을 위한 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이:

* 토지: 공부상 지목은 "잡종지"이나, 실제는 대부분 "공장용지"로 이용 중이며 일부는 "전", "답"으로 이용되고 있습니다.

* 건물: 공부상 "창고시설"이나 "제조업소"로 이용된 것으로 조사되었으며, 공부상 "단독주택(다가구주택)"이나 실제는 "사무실", "기숙사"로 이용된 것으로 조사되었습니다. 이는 건축물 용도 변경 또는 불법 건축물 여부에 대한 확인이 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍에 위치한 대규모 공장 및 다가구 주택 복합 용도의 부동산입니다. 상당한 규모의 토지와 건물 면적을 갖추고 있으며, 제2국가산업단지 등 대규모 개발 사업이 진행되는 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 제시외 건물, 임대차 관계 미상, 건물 용도와 현황의 불일치, 변압기 소재 불명 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 복합 용도로 인해 사업 운영 및 관리에 대한 전문적인 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 면적: 약 2897㎡의 토지와 1750㎡ 이상의 건물 면적을 확보하고 있어 다양한 활용이 가능합니다.

* 산업단지 인근 위치: 달성군 지역은 산업단지 밀집 지역으로, 제조업, 물류, 창고 등 산업 관련 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 미래 개발 잠재력: 제2국가산업단지 조성 등 대규모 개발 계획이 추진 중인 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

* 복합 용도 활용: 공장, 창고, 사무실, 기숙사 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 필요시 주거 시설로의 전환도 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,046,382,890원입니다. 주변의 유사 물건 시세 및 거래 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건 시세:

* 대구 달성군 논공읍 지역의 공장 및 창고 관련 매물들은 규모, 위치, 시설 상태에 따라 평당 150만원에서 90만원대까지 다양하게 거래되고 있습니다. 특히, 신축 또는 최근 리모델링된 건물, 좋은 입지 조건(IC 인접, 대형차량 진입 가능 등)을 갖춘 경우 더 높은 가격에 거래되는 경향이 있습니다.

* 다가구주택의 경우, 논공읍 남리 1141-5번지의 다가구주택(대지면적 약 298.9㎡, 연면적 447㎡)이 7억원에 매물로 나와 있으며, 평당 약 141만원 수준입니다.

* 다만, 본 물건은 공업용지 및 농경지가 포함된 넓은 토지와 복합 용도의 건축물을 가지고 있어, 단순 비교보다는 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

* 시세 분석 및 예상 입찰가:

* 본건의 토지 감정가는 ㎡당 약 70.6만원 (평당 약 233만원)으로, 주변 토지 시세(150만~90만원/평) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 공장용 부지로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 건물 면적(1750.10㎡)과 제시외 건물(714.70㎡)을 합한 총 건물 연면적 약 2464.8㎡ (약 745.5평)에 대한 현황과 상태를 고려한 개별 평가가 중요합니다.

* 감정가액 2,046,382,890원 (토지 약 6억 7천만원, 건물 약 13억 7천만원으로 추정)은 현지 시세를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 권리 분석 상 인수되는 부담은 없으나, 제시외 건물, 임차인 명도, 변압기 부재, 용도 불일치 등 명도 및 수리 비용을 감안해야 합니다.

* 최근 대구 달성군에서 대형 공장 매물은 수십억 원대에 거래되는 사례가 있으며, 본건의 규모와 입지, 개발 가능성을 고려할 때 감정가 이상으로 입찰하기보다는 실질적인 가치 평가를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 70~80% 수준에서 초기 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 14억 3천만원 ~ 16억 4천만원

이는 현 시세 및 감정가를 바탕으로 한 예상이며, 실제 경매 진행 시 응찰자 수, 현장 분위기, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.