나이스옥션 법원경매 포항 2025타경455 [1] 경상북도 포항시 북구 기계면 인비리 642-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 기계면 인비리 ""포항-안동 국도 인비교차로"" 서측 약 1 km지점에 위치하는 토지 및 단독주택으로서, 주위는 농경지와 단독주택 및 축사 등이 혼재하는 면소재지 근거리의 농촌지대로서 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하나 다소 불편한 편이며, 대중교통사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 자루형의 토지로 북서향 완경사지대의 대체로 평탄한 토지로서 전으로 이용 중이며, 기호2)와 인접하는 토지로서 일부는 제시외 건물의 부지 및 정원수, 과수목 등이 식재된 상태임.

기호 2) : 대략 사다리꼴의 토지로 인접지대와 대체로 평탄한 편이며, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남측으로 폭 약 3미터 정도의 콘크리트포장 관습도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역. 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 동일인 소유의 제시외건물(토지건물감정평가명세표 참조) 및 정원수, 정원석, 과수목 등이 생육중이며, 평가목적을 감안하여 제시외 건물은 정상평가하고, 정원수 등 부가물은 토지에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계) ; 점유자 부재 등으로 확인하지 못함.

2) 기 타) : 본건 건물은 점유자 부재 등으로 일부 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 평가선례 등을 참고하여 평가함.

본건 지상의 반송 등 소나무, 모과나무 , 영산홍, 사철나무, 주목, 남천 등의 조경수 및 정원석 등 정원시설과 감나무, 매실, 모과나무, 복숭아나무 등의 유실수 등은 거래 관습 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬(위 슁글0지붕 단층으로
외벽 : 사이딩판넬 마감 등
내벽 : 몰탈 위 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판, 타일 등 바닥재 마감
창호 : 샛시 유리창 등
(사용승인일 : 2003.09.30.)

이용상태

단독주택

설비내역

위생·급배수 설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 ; 점유자 부재 등으로 확인하지 못함.
2) 기 타 : 점유자 부재 등으로 일부 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 평가선례 등을 참고하여 평가함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지적도상 맹지. 지상의 반송 등 소나무, 모과나무, 영산홍, 사철나무, 주목, 남천 등의 조경수 및 정원석 등 정원시설과 감나무, 매실, 모과나무, 복숭아나무 등의 유실수 등 포함 평가.
목록 1 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 포항지원 2025타경455 (1) 사건번호로 경매 진행 중인 부동산입니다.

소재지는 경상북도 포항시 북구 기계면 인비리 642-1이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

건물의 용도는 단독주택이며, 감정가는 204,246,760원입니다.

토지 면적은 1547.00㎡ (약 468.0평)이고, 건물 면적은 86.53㎡ (약 26.17평)입니다.

건물은 경량철골조 샌드위치판넬 지붕 단층 구조이며, 2003년 9월 30일 사용 승인되었습니다.

채권자는 한국양계축산업협동조합입니다.

매각 대상에는 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 132.30㎡도 포함됩니다.

2. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 기계면 인비리, "포항-안동 국도 인비교차로"에서 서측으로 약 1km 지점에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 단독주택, 축사 등이 혼재하는 농촌 지대이며, 면소재지와 근접한 곳에 위치하여 생활 환경은 보통입니다.

차량 출입은 가능하나 다소 불편할 수 있으며, 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

지적도상으로는 맹지이나, 남측으로 폭 약 3미터 정도의 콘크리트 포장 관습도로와 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 모든 축종에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 한국양계축산업협동조합이 2021년 6월 24일에 접수한 근저당권입니다.

본 매각으로 인해 모든 권리(토지 및 건물)는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황은 점유자 부재 등으로 확인되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 농경지와 단독주택, 축사가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설이 발달한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변 부동산 매물 정보에 따르면, 인근 지역에서는 주로 농지나 전원주택 형태의 토지 및 주택 매물이 거래되고 있으며, 이는 농업 또는 전원생활을 목적으로 하는 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 높지는 않습니다.

가장 가까운 편의 시설이나 교육 시설에 대한 정보는 제한적이나, 일반적으로 농촌 지역의 경우 면소재지 또는 인근 읍면 단위로 기본적인 생활 편의 시설이 분포합니다.

다만, 기계면에는 기계장(5일장)이 열려 지역 주민들의 생활에 필요한 물품을 구매하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 진입로 확보 및 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 남측으로 약 3미터 폭의 관습도로가 접해 있으나, 소유 관계 및 통행 가능 여부를 명확히 파악해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 목록 1에 해당하는 농지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 점유자 부재: 현재 점유자가 부재인 상태로 파악되어, 내부 조사 및 임대차 관계 확인에 어려움이 있습니다. 내부 상태를 사전에 정확히 파악하기 어려우므로 주의가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물, 조경수, 정원시설, 유실수 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 이에 대한 정확한 평가 가치 및 관리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 기계면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 약 468평의 넓은 토지에 26평 규모의 단독주택과 함께 제시외 건물, 정원수, 유실수 등이 포함되어 있어, 전원생활이나 주말농장 등으로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무, 점유자 부재로 인한 내부 조사 불가 등의 리스크 요인이 존재합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 다소 떨어지나, 농촌 지역의 특성을 감안할 때 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다. 또한, 인근 지역에 고인돌 유적 등 역사 문화적 자원이 존재하나, 혐오 시설 유치 관련 지역 갈등 사례도 있어 주변 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 단독주택, 제시외 건물 및 다양한 수목을 포함한 일괄 매각 물건으로, 활용 가치가 높습니다.

* 농촌 지역의 전원주택 또는 주말농장 부지로 잠재적 가치가 있습니다.

* 감정가가 2억 4백만원대인 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 인근 기계면 일대에서 거래되는 토지 및 주택 매물의 가격대를 고려할 때, 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,246,760원입니다.

주변 유사 부동산의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 토지 및 주택 매물들이 평당 35만원에서 70만원 선에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

특히, 본 건의 감정가는 약 468평의 토지 면적을 기준으로 볼 때 평당 약 43.6만원에 해당합니다.

맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무, 점유자 부재 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 농지 관련 절차 진행 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

현 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선으로 제시합니다. (이는 절대적인 금액이 아니며, 입찰 참여 시 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.