나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4006 [1] 경상북도 포항시 북구 학잠동 114-1 학잠보성아파트 105동 13층 1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 학잠동 소재 '양학초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지 및 소규모 공동주택, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층건중 제13층 제1304호 단위세대로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등
내 벽: 벽지, 타일 등
바 닥: 장판지, 타일 등
창 호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남서향 완경사지대에 계단식으로 조성된 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측 왕복2차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(저촉), 중로3류(폭 12M~15M)
(저촉), 가축사육제한구역(모든가축_사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>
기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축_사육제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자: 제시목록상 '유경자 외 1명' 임.
2) 임대관계: 미상임.
3) 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 내역

1.1. 1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4006 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 학잠동 114-1 학잠보성아파트 105동 13층 1304호

* 아파트명: 학잠보성아파트

* 건축년도: 1998년 10월 30일 사용승인

* 건축 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물 중 제13층 제1304호

* 동/호수: 105동 1304호

* 총 세대수: 664세대

* 총 동수: 6개동

1.1. 2. 용도

* 아파트

1.1. 3. 감정가

* 105,000,000원

1.1. 4. 면적 정보

1.1. 4.1. 토지 면적

* 토지 면적: 32.46㎡ (약 9.82평)

* 토지 지분: 32.46㎡ (약 9.82평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.1. 4.2. 건물 면적

* 건물 면적 (전용 면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.1. 5. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

1.1. 6. 경매 구분

* 부동산 임의경매

1.1. 7. 채권자

* 한OOOOOOO

1.1. 8. 소유자 (등기부상)

* 박병혁 외 1명

1.2. 특이사항

1.2. 1. 특이사항

* 해당사항 없음

1.2. 2. 주의사항

* 해당사항 없음

1.2. 3. 특수물건정보

* 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경상북도 포항시 북구 학잠동 소재 '양학초등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 토지 형상은 부정형이며 남서향 완경사지대에 계단식으로 조성된 아파트 부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

* 남서측 및 북서측 왕복 2차선 도로와 접함.

2.3. 인접 도로상태

* 남서측 및 북서측 왕복 2차선 도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1) (토지): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(저촉), 중로3류(폭 12M~15M)(저촉), 가축사육제한구역(모든 가축_사육제한지역).

* 기호(2) (토지): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 가축_사육제한지역).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 현황

* 최초 소유권 이전: 박혁신 (1998-11-25)

* 이후 소유권 이전: 이정희 (2006-11-27)

* 이후 소유권 이전: 박병혁 외 1명 (2011-11-01, 매매)

3.1. 2. 권리 분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2015-03-05, 채권최고액 93,600,000원).

* 경매개시결정 등기: 한국주택금융공사의 임의경매 (접수일자: 2025-08-07).

* 이 외 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.1. 3. 총 채권액

* 138,983,655원

3.2. 공부상 현황

3.2. 1. 공부와의 차이

* 없음

3.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음

3.2. 3. 기타 참고사항

* 소유자: 제시목록상 '유경자 외 1명' (등기부상으로는 박병혁 외 1명).

* 임대 관계: 미상임.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상임을 고려하여 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

* 아파트단지 및 소규모 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

* 인근에 양학초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 지역 분석

* 본 건은 도시지역 내 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 등 공동주택 건축이 가능한 지역임.

* 도로 접도 규제(소로2류, 중로3류) 및 가축사육제한구역에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트조.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감됨.

* 설비: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설 및 생활 환경

* 아파트 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있음.

* 주차: 총 230대 주차 가능 (단지 전체 기준). (지상 3대, 지하 16대)

5.3. 교육 시설

* 단지 남동측 인근에 양학초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요함. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 법정 제한

* 토지이용계획상 소로2류, 중로3류 저촉 및 가축사육제한구역에 해당함.

6.3. 경매 관련 리스크

* 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 본 건은 임의경매로 진행 중이며, 최종 낙찰 시 소유권 이전이 가능함.

6.4. 주변 환경 리스크

* 주변 환경에 대한 일반적인 검색 결과, 심각한 혐오시설 등 물건 가치를 저해할 만한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

* 장점:

* 포항시 북구 학잠동의 비교적 양호한 입지.

* 양학초등학교 인근의 교육 환경.

* 차량 접근성 양호.

* 제3종일반주거지역으로 향후 개발 가능성.

* 최근 매매 사례가 존재하여 시세 파악 용이.

* 단점:

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 위험 가능성.

* 건축 연도가 20년 이상 경과하여 내부 노후화 가능성.

* 제시된 면적 대비 감정가 및 시세의 적정성 판단 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 장점

* 감정가 105,000,000원 대비 최근 매매 사례(59.98㎡ 기준 95,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 따라서 시세보다 합리적인 가격으로 입찰 시 유리할 수 있음.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

* 포항시의 지역 개발 및 교통망 확충 계획에 따른 수혜 가능성.

* 단지 내 노후 시설 개선 또는 리모델링 시 가치 상승 기대.

* 신규 공급 제한 지역에서의 기존 아파트 가치 상승.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.1. 1. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 6월 5일: 59.98㎡ (약 18.14평) @ 95,000,000원 (약 523.7만원/평)

* 2026년 7월 1일: 84.99㎡ (약 25.7평) @ 107,000,000원 (약 416.3만원/평) - 본 건과 면적 상이

* 2026년 6월 15일: 134.98㎡ (약 40.8평) @ 155,000,000원 (약 380.0만원/평) - 본 건과 면적 상이

9.1. 2. 감정가 대비 분석

* 감정가: 105,000,000원 (59.98㎡ 기준)

* 최근 매매가 (동일 면적): 95,000,000원

* 감정가가 최근 실거래가보다 약 10.5% 높게 책정되어 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 현재 파악된 가장 유사한 면적의 최근 실거래가는 95,000,000원입니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 또한 명도 관련 미상 정보 존재 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 보증금을 제외한 인수 금액이 없다는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

* 현 시세 및 감정가를 바탕으로, 보수적으로 접근 시 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 최저가 입찰가: 85,000,000원 (약 감정가의 81%, 최근 매매가 대비 89.5%)

* 권장 입찰가: 90,000,000원 ~ 95,000,000원 (약 감정가의 85.7% ~ 90.5%, 최근 매매가 수준)

* 참고사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 매매 사례를 기반으로 산정되었으며, 실제 현장 조사, 권리관계 추가 확인, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.