나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4012 [1] 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1083 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경산감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 기게면 성계리 "화계마을" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 농경지, 전원주택 부지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 북측 하향 완경사지대에 소재하는 사다리형 토지로서, 자체 지반 대체로 등고편탄하며 단독주택 부지임. (2): 북측 하향 완경사지대에 소재하는 사다리형 토지로서, 자체 지반 대체로 등고평탄하며 주택의 정원 형태(현재는 대부분 잡초 밀생)임.. (4): 북측 하향 완경사지대에 소재하는 부정형 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

(1)(2): 남동측으로 폭 약 6미터 콘크리트 포장도로와 접하고 있음 (4): 본건 토지 자체가 폭 약 6미터 콘크리트 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2)(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조(전통한옥) 기와지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2021.10.29 ) 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 마루, 타일 등 마감 창호: 한식목재 창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 에서 보듯이 제시외건물 (가), (ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 토지상에 소재하는 타인 소유 LPG저장탱크 매각에서 제외. 목록2 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수). 목록4 토지는 지분매각이지만 공유자우선매수권 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4012 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1083

토지 면적: 1,174.00㎡ (약 355.19평)

건물 면적: 57.60㎡ (약 17.42평) (본 건물) + 5.32㎡ (약 1.61평) (제시외 건물) = 총 62.92㎡ (약 19.03평)

토지 지분: 680.0296㎡ (약 205.71평) (총 토지 면적의 일부 지분)

건물 지분: 57.60㎡ (건물 전체 지분)

용도: 단독주택

구조: 일반목구조 (전통한옥), 기와지붕 단층

사용승인일: 2021년 10월 29일

감정가: 337,240,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 포OOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 토지상에 소재하는 타인 소유 LPG저장탱크는 매각에서 제외됨.

1.2. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 "화계마을" 남측 인근

주변 환경: 대체로 농경지, 전원주택 부지로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 및 형태:

* 북측 하향 완경사지대에 소재하는 사다리형 및 부정형 토지입니다.

* 자체 지반은 대체로 등고편탄하며, 단독주택 부지 및 정원으로 이용되고 있습니다 (현재 대부분 잡초가 밀생한 상태).

* 목록 4 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

도로 상태: 남동측으로 폭 약 6미터 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다. 또한, 본건 토지 자체가 폭 약 6미터 콘크리트 포장도로의 일부로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

인수되는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 목록4 토지 을구 순위 2번 지상권설정등기(2018.09.19. 접수)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 구체적인 내용(존속 기간, 범위, 사용 목적 등)에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

말소되는 권리:

* 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상 포항용흥새마을금고 근저당권(2021-11-18 접수)이 말소기준권리로 보입니다.

채권자: 포OOOOOOOO (본건 임의경매 신청 채권자)

현황:

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계: 본건 건물에 대한 임대 관계는 미상입니다. 혹시 모를 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 미상으로 인한 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 포항시 북구 기계면의 농경지 및 전원주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변은 상업 시설보다는 농업 활동 및 전원생활을 위한 주거 기능이 중심인 지역입니다.

따라서 상업적인 가치보다는 전원생활, 주말 주택, 또는 농업 관련 시설 등으로의 활용 잠재력을 고려하는 것이 적합합니다.

인근에 대규모 상업 지구는 없으며, 주요 편의 시설 이용을 위해서는 기계면 소재지까지 이동이 필요합니다.

제공된 JSON 데이터에는 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 포함되어 있지 않아, 본 건과 직접적인 비교 분석은 어렵습니다.

1.5. 생활정보

편의 시설: 기계면 소재지까지 차량으로 이동하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 시설: 기계초등학교, 기계중학교 등 인근 학교 이용이 가능하나, 정확한 통학 거리는 별도 확인이 필요합니다.

의료 시설: 포항시 북구 지역 내 병원 및 종합병원을 이용할 수 있으며, 차량 이동이 필요합니다.

주변 환경: 농경지와 전원주택이 어우러진 환경으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지를 포함하고 있어, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다.

지분 매각 및 권리 관계:

* 토지 중 일부 지분(680.0296㎡)만 매각 대상입니다.

* 목록4 토지는 지분 매각이지만 공유자우선매수권 행사가 불가한 것으로 명시되어 있습니다. (참고: 특이사항에 공유자우선매수신고가 있었다는 내용과 상충될 수 있으나, 물건명세서 상 명시된 제한사항을 우선 적용합니다.)

* 공유자 우선매수 신고가 있었다는 점은, 해당 지분 외 나머지 토지 지분권자와의 관계 및 향후 토지 이용 시 협의 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

인수되는 지상권: 목록4 토지에 설정된 지상권(2018.09.19. 접수)은 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인한 추가적인 부담 및 제약이 발생할 수 있습니다.

타인 소유 LPG 저장탱크: 목록1 토지상에 타인 소유 LPG 저장탱크가 존재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 해당 탱크의 관리, 유지보수, 혹은 향후 철거 관련 문제 발생 시 관련 당사자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 구조 및 제시외 건물: 일반목구조(전통한옥) 건물은 유지보수 관리가 중요하며, 제시외 건물(가), (ㄱ)은 별도로 존재합니다. (건축물대장상 전체 면적과 약간의 차이가 있을 수 있습니다.)

토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발에 일정한 제한이 따릅니다.

토지 면적 및 건축물대장 간 차이: 건축물대장상의 대지면적(383㎡)과 경매 대상 토지 총면적(1,174.00㎡) 및 지분 면적(680.0296㎡)이 상이합니다. 건물이 매각 대상 토지 지분 위에 온전히 위치하는지, 혹은 일부만 걸쳐 있는지 등에 대한 정확한 관계 확인을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

높은 총 채권액: 등기부 채권 총액이 매우 높아 채무자의 재정적 어려움이 심각함을 알 수 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 기계면의 전원주택 부지로, 비교적 신축(2021년 사용승인)인 단독주택과 토지(일부 지분)가 포함된 경매 물건입니다.

토지가 지분 매각으로 진행되며, 특히 목록4 토지에 설정된 지상권이 매수인이 인수해야 하는 주요 부담으로 작용합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무, LPG 저장탱크 제외 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

건축물대장에 기재된 대지면적과 경매 대상 토지 면적이 상이하고 토지가 지분 매각이라는 점은, 향후 토지 이용 및 관리 측면에서 지분권자와의 명확한 관계 설정 및 협의가 매우 중요함을 시사합니다.

다수의 가압류 및 근저당으로 인한 높은 총 채권액은 채무 불이행의 심각성을 나타내지만, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

전원생활을 선호하거나, 농업 관련 시설, 주말 주택 등으로 활용하고자 하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 토지 지분 매각 및 인수되는 지상권 등 복잡한 권리 관계를 명확히 이해하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축인 단독주택: 2021년 사용승인된 건물이므로, 즉시 거주 또는 활용이 가능한 상태입니다.

전원생활 환경: 한적한 농촌 및 전원주택 단지에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

토지 활용 잠재력: 생산관리지역으로, 농업, 전원 주택, 일부 근린생활시설 등 용도 변경 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

감정가 대비 시세 경쟁력: 감정가는 3억 3천만원대이나, 지분 매각 및 인수되는 지상권 부담 등을 감안하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 337,240,000원

주변 시세 분석:

본 건은 단독주택과 토지 지분으로 구성된 경매 물건으로, 동일 단지 내 또는 동일 건물 형태의 직접적인 비교 대상 찾기는 어려울 수 있습니다. 주변 유사 단독주택 및 토지 지분 매물의 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

다만, 제공된 정보에 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 없어 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다.

이 지역(포항시 북구 기계면 성계리)의 유사한 신축급 단독주택 매매가는 4억원 이상으로 형성될 가능성이 있으나, 본 건은 토지 지분 매각(약 58.5% 지분)이며 인수되는 지상권 부담이 존재하므로 실제 시장 가치는 달라질 수 있습니다.

농지법 관련 규제, 생산관리지역 지정으로 인한 개발 제한 등도 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 100% 범위를 검토해 볼 수 있습니다.

감정가 337,240,000원을 기준으로, 80% 수준은 약 2억 7천만원, 100% 수준은 약 3억 3천만원 선입니다.

인수되는 지상권의 가치, 지분 토지의 활용 가능성, 농지취득자격증명 관련 리스크, LPG저장탱크 관련 문제 등을 종합적으로 고려할 때, 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가는 반드시 해당 물건에 대한 철저한 현장 조사와 법률 전문가와의 상담 후 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.