나이스옥션 법원경매 김천 2025타경436 [1] 경상북도 구미시 형곡동 216-4 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미여자상업고등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근일
대는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기타
생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 단위세대로서,

-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대에 가각 정리된 장방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역)(환경관리과문의)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02), 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주
민의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으
로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로
확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세정보

사건번호: 김천지원 2025타경436 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 216-4 1층101호

건물명: 청원빌라

용도: 다세대주택

감정가: 44,000,000원

토지면적: 33.59㎡ (약 10.16평)

토지 지분: 33.59㎡ (약 10.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 60.77㎡ (약 18.38평)

건물 지분: 60.765㎡ (약 18.38평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 형곡새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미여자상업고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설과의 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

간선도로와 인접해 있으며, 버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 상황을 보입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물로서 등기부등본상의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2021년 12월 2일에 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(30,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역은 2000년 3월 31일, 2006년 10월 24일, 2009년 11월 27일에 각각 이루어졌습니다.

이후 2021년 12월 2일 형곡새마을금고의 근저당권이 설정되었고, 2025년 8월 11일에는 동일 채권자인 형곡새마을금고에 의한 임의경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 30,000,000원 (근저당) + 22,991,610원 (임의경매 청구금액) = 52,991,610원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 170,000원

* 전입일자: 2022-07-20

* 확정일자: 2022-07-20

* 배당신고일자: 2025-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: 해당사항 없음

현재 파악된 임차인의 경우 대항력이 없어, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교와 노선상가가 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 상권입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들이 34,000,000원에서 62,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

특히, 2026년 7월 13일에 거래된 진덕디오스빌B (전용면적 76.255㎡, 1층)가 54,000,000원에 거래되었으며, 본 건의 면적(60.77㎡) 및 층수(1층)와 유사한 점을 고려할 때, 주변 시세는 본 건의 감정가 44,000,000원과 비교했을 때 적정 수준이거나 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 간선도로 인근에 위치하며, 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 부근 일대에 생활 편의시설이 있어 주거 생활에 불편함이 없습니다.

* 교육: 구미여자상업고등학교 등 교육시설과 인접해 있습니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 미확인: 임대인 부재 및 폐문으로 인해 현장 방문 시 내부 구조, 마감재, 수리 여부 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 따라서, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후: 1993년에 건축된 건물로, 연식에 따른 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 깔끔한 편입니다.

최근 주변 실거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 적정한 수준으로 평가되었거나 소폭 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

다만, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인으로 인한 추가적인 수리 비용 발생 가능성은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 주거 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통이 편리합니다.

* 인근 시세 대비 합리적 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가는 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 44,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 면적당 가격을 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 진덕디오스빌B (76.255㎡, 1층): 54,000,000원 (약 234만원/평)

* 아진주택3동 (69.88㎡, 4층): 62,000,000원 (약 293만원/평)

* 형곡이구맨션101 (58.89㎡, 2층): 34,000,000원 (약 191만원/평)

본 건의 전용면적은 60.77㎡ (약 18.38평)이며, 1층에 위치합니다. 감정가는 약 239만원/평으로, 진덕디오스빌B와 유사한 수준입니다.

경매 진행 시, 건물 내부 미확인 상태 및 노후화로 인한 잠재적 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

하지만 권리 상 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 장점을 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 50,000,000원

권장 입찰가: 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.