나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11323 [1] 경상북도 구미시 오태동 155-1 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 ""남구미I.C"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변
을 따라 각종 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 고속도로I.C 진입로변에 위치하는 등 주유소로서의 제반 교통
사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역
(환경관리과문의))입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가)일반철골구조 슬래브지붕 2층 건물로서
외 벽 : 습식타일 마감
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등 마감
바 닥 : 디럭스타일, 장판지, 타일 등 마감
창 호 : 새시창호

증축 부분은 조립식판넬구조 단층 건물로서
벽 체: 판넬 마감
바 닥: 콘크리트 등 마감
창 호: 새시창호

3-나)일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서
벽 체 : 개방형 구조
바 닥 : 시멘트콘크리트 마감

4-다)경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서
벽 체 : 휀스형 각관 잇기
바 닥 : 시멘트콘크리트 마감입니다.

이용상태

2-가)1 층 : 주유소사무실, 화장실, 보일러실 등
2 층 : 휴게실
3-나)케노피
4-다)가스저장소로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 되어 있으며 휴게실에는 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 기계기구 포함. 일부 지상 소재 광고 목적의 구조물(폴사인) 토지에 포함 평가. 감정서상 기계기구 기호 3,4는 기호 1,2와 중복으로 평가 제외. 현황조사보고서상 조사된 컨테이너는 매각 제외. 대항력 있는 상가임차인(임대차보증금 300,000,000원, 사업자등록신청일자 16.03.24, 확정일자 25.10.30) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11323 (1)

소재지: 경상북도 구미시 오태동 155-1

용도: 위험물저장 및 처리시설 (LPG 충전소)

감정가: 3,518,900,000 원

토지면적: 3,606.00㎡ (약 1,091평)

건물면적: 247.00㎡ (약 75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고산농업협동조합

특이사항:

* 일괄매각.

* 기계기구 포함 (단, 감정서상 기호 3,4는 1,2와 중복으로 평가 제외. 컨테이너는 매각 제외).

* 광고 목적의 구조물(폴사인) 토지 포함 평가.

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 오태동 소재 "남구미IC" 북동측 인근.

주위환경: 지방도변을 따라 각종 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재.

교통: 차량 출입 용이하며 고속도로 IC 진입로변에 위치하여 교통 사정 무난함. 남동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지형태: 부정형 토지로 인접지와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중.

토지이용계획: 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(모든축종제한구역).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 6일 농업협동조합자산관리회사 근저당권.

소멸되는 권리: 목록에 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 을구 35번 2025년 12월 2일자 상가건물임차권 등기.

* 대항력 있는 상가임차인: (주)남구미충전소

* 임대차보증금: 300,000,000원

* 사업자등록신청일자: 2016년 3월 24일

* 확정일자: 2025년 10월 30일

* 배당신고일자: 2025년 11월 3일

* 비고: 대항력 있음.

주의사항: 상가임차인의 보증금 300,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지방도변에 위치하며, 주유소 및 위험물저장/처리시설의 용도로 이용되고 있습니다.

주위에는 다양한 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재되어 있어 지역 내 수요를 파악할 필요가 있습니다.

남구미IC 인근에 위치하여 접근성이 좋으나, 인근 지역의 개발 현황 및 경쟁 업체의 정보를 추가로 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며 고속도로 IC 진입로 변에 위치하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

편의시설: 주유소 이용객을 위한 기본적인 편의시설(사무실, 휴게실 등)이 건물 내에 있습니다.

주변환경: 지방도변에 위치하며, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 상가임차인 (주)남구미충전소의 임대차보증금 300,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액이 약 11,396,500,000원에 달하여, 감정가(3,518,900,000원) 대비 과도한 채무가 설정되어 있습니다. 이는 경매 과정에서의 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 오태동 소재 위험물저장 및 처리시설(LPG충전소)로, 남구미IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

일괄 매각 대상이며, 기계기구 및 광고 구조물 일부가 포함 평가되었습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하며, 토지이용계획상의 제한사항과 높은 채권 총액은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

현재 용도(주유소, 위험물저장/처리시설) 유지 시에는 추가적인 개발 가능성이 낮을 수 있으나, 해당 용도에 대한 수요가 꾸준하다면 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 남구미IC 인근 지방도변에 위치하여 접근성이 매우 좋습니다.

현황 용도 유지 시: 주유소 및 위험물저장/처리시설로서의 수요가 있다면 임대수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

일괄 매각 및 포함 물건: 토지, 건물, 기계기구, 폴사인 등 일괄 매각으로 추가적인 별도 투자가 필요 없을 수 있습니다.

법적 권리관계 명확화: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸되므로, 인수 부담은 임차 보증금으로 압축됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

경매 물건의 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 낙찰자의 자금 조달 능력 및 위험 감수 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 감정가는 3,518,900,000원이며, 물건의 특성 및 잠재적 리스크(특히 임차인 인수 부담)를 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준인 약 2,463,230,000원 ~ 2,815,120,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 단순 참고용이며, 철저한 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.