나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11321 [1] 경상북도 구미시 송정동 497-7 4층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 ""송정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변일대는
공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물중 제4층 제301호로서,
·외벽: 적벽돌치장마감, 몰탈위페인팅등 마감,
·내벽: 벽지 및 타일등 마감,
·바닥: 바닥재 및 타일등 마감,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

""아파트""로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 유사토지로서 ""아파트 및 근린샐활시설부지""로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서
관찰 가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 내부구조와 내부마감재등은 통상
적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및
내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11321 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 497-7, 4층 301호 (도로명: 경상북도 구미시 신시로14길 130)

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 63.04㎡ (약 19.07평)

건물면적: 84.58㎡ (약 25.58평) - 분양면적 추정. 전용면적은 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 송정초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 단지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

인프라: 송정초등학교를 비롯한 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역이며, 검색 결과 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 2월 26일 구미신용협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 각종 가압류 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채무 총액: 등기부등본 상 총 채무액은 약 107,708,051원입니다. (근저당 56,000,000원 + 가압류 13,769,423원 + 가압류 29,988,538원 + 가압류 7,950,090원)

채권자: 본 건의 경매 신청 채권자는 '구미'로 추정되며, 이는 등기부상 채무자(구미신용협동조합 등)와 관련이 있을 수 있습니다.

임차인 현황:

* 본 건에는 현재 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 감정평가서 상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 입찰 전 현장 재확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송정동 일대는 주거 지역을 기반으로 한 근린생활시설이 발달한 상권입니다.

아파트 단지와 주택이 밀집해 있어, 인근 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스 업종 등이 활발하게 영업 중일 것으로 예상됩니다.

본건은 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 토지 특성상, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교육: 북동측 인근에 송정초등학교가 위치하여 자녀의 등하교가 용이하며, 구미중학교 등 인근 교육 시설 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 소재하여 식료품 구매, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 본건은 단지 북측으로 약 8미터 폭의 도로와 직접 접해 있어 차량 이동이 원활하며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 감정평가서 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으며, 현장 방문 시에도 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 물건의 실제 상태가 임대차 계약 조건과 다를 가능성이 있음을 시사합니다.

내부 상태 확인 불가: 현장 방문 시 시건장치 등으로 인해 내부 구조, 마감재, 하자 여부(누수, 결로, 균열 등)를 구체적으로 확인할 수 없었습니다. 통상적인 기준으로 기재되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 계획: 본 건 토지는 '제2종일반주거지역'이며, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다. 아파트 용도에는 직접적인 제한이 없을 것으로 보이나, 향후 토지 이용 계획 변경 시 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 송정동에 소재한 아파트로, 송정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 6천만원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 등기사항은 소멸되므로 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 또한 인수 부담이 없습니다. 주변 환경, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 조사에 일부 제한이 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 6천만원이라는 감정가는 주변 시세와의 비교 분석을 통해 투자 가치를 충분히 검토해 볼 만한 수준입니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관련 부담이 없습니다.

우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 교통망 등 주거에 필요한 기본 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 감정가를 기준으로 시장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

등기부상 총 채무액(107,708,051원)과 감정가를 비교하여 낙찰 가능 금액을 가늠할 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상 및 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건의 정확한 상태 파악, 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 명도비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.