나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11324 [1] 경상북도 구미시 형곡동 170-1 형곡삼우타운 제15층 제1513호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위 일대는 아파트 단지 및 단독주택, 다세대주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 출입 가능하고 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식 슬래브지붕 18층건중 15층 1513호 단위세대로서
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지도배 등
바닥 : 인조석 물갈기, 타일, 장판지 등
창호 : 새시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서 북하향 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 아파트 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 북서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11324 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 형곡동 170-1 형곡삼우타운 제15층 제1513호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 77,300,000원

* 건물 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 토지 지분면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임OOOOOO

* 아파트 정보:

* 아파트명: 형곡삼우타운

* 동수: 1동

* 세대수: 199세대

* 사용승인일: 1995년 5월 3일

* 건축물 최고층: 18층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 형곡동 소재 형곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린상가 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 동측으로 왕복 4차선, 북서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 현황: 삼각형 형상의 토지 위에 있으며, 북하향 완경사지에 자체 지반이 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 8월 1일 접수된 임오새마을금고 근저당권(채권금액 113,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 임오새마을금고(채권금액 85,000,000원)로, 2025년 8월 12일 임의경매가 개시되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 113,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024년 12월 5일

* 배당신고일자: 2025년 10월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 박신주는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 주택, 근린상가가 혼재된 안정적인 주거 지역 상권입니다.

* 인근 시설: 형곡초등학교가 인근에 위치하며, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보에 따르면 인접하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 단지 인근 근린상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 형곡초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주요 설비: 건물은 철근콘크리트조 벽식 구조이며, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기, 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후도: 1995년 사용승인된 건물로, 건축 연령이 약 31년 경과하여 노후화가 진행되었습니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가 또는 리모델링/재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 형곡삼우타운 아파트로, 지역 내에서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계가 명확하여 법적으로 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히 임차인 박신주는 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 다만, 건물의 노후화는 향후 가치 상승이나 유지 관리에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 감정평가액과 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지: 구미시 형곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 명도 진행 후 안전하게 소유권 확보가 가능합니다.

* 초등학교 인접: 학군 수요를 바탕으로 한 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 합리적 가격 접근 가능성: 감정평가액 대비 최근 실거래가 정보를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 동일 면적(59.97㎡) 실거래가: 2026년 2월 8일, 70,000,000원

* 감정평가액: 77,300,000원

* 분석: 동일 면적의 최근 실거래가(70,000,000원)가 감정평가액(77,300,000원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정 시점 이후 시장 상황 변동 또는 감정평가 기준에 따른 차이일 수 있습니다. 따라서 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 74,000,000원을 기준으로 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.