나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8900 [1] 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 ""대구철도3호선 황금역"" 남서측 인근에 위치하며,
부근일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구철도3호선
황금역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상29층건 중
제10층 제1004호 단위세대로서(사용승인일 : 2020.03.05),
- 외벽 : 화강석치장, 알루미늄복합판넬 및 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감,
- 바닥 : 강호마루 및 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 천장매립형에 의한 시스템 냉방설비, 도시가스보일러에
의한 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 스프링클러설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, 인접필지와 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측 및 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가
기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8900 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 용도

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 10층 1004호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.9994㎡ (약 1.81평)

건물면적: 49.45㎡ (약 14.96평)

건물지분: 49.4481㎡ (약 14.96평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대구광역시 수성구 두산동에 소재하며, 대구 도시철도 3호선 황금역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구 도시철도 3호선 황금역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로, 지하 5층, 지상 29층 규모이며, 본건은 10층 1004호입니다. 사용승인일은 2020년 3월 5일입니다. 외벽은 화강석치장, 알루미늄복합판넬 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 강마루 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 가로 장방형의 평탄한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본 단지는 서측 및 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 다수의 권리 설정 및 변경이 확인됩니다. 주요 권리로는 신탁 말소, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 있습니다.

3.2. 주요 권리 분석 (임차권 포함)

본 건에는 '추다경'이라는 임차인이 있으며, 2022년 2월 21일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 보증금은 260,000,000원이며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 추다경, 금액: 260,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 인수 및 말소 권리

말소기준권리(갑3, 2023-09-06, 대구신용보증재단 가압류)보다 선순위인 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 3번 주택임차권(2024-03-04 접수)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 임차보증금은 260,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 수성구 두산동 일대는 대구 도시철도 3호선 황금역을 중심으로 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 꾸준한 편입니다.

4.2. 배후 수요

인근에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어, 오피스텔의 주거 수요가 존재합니다. 황금역 역세권이라는 점도 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

대구 도시철도 3호선 황금역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 상가와 편의시설이 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

인근에 대구들안길초등학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 추 씨에게 지급해야 할 보증금 260,000,000원입니다. 이는 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

감정평가서 상 공부와의 차이는 없으나, 실제 현장 조사 시 전유부 이용 상태, 불법 건축물 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 핵심 지역인 황금역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금이 260,000,000원에 달하여 총 투자 비용이 높아질 수 있는 점을 유의해야 합니다. 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하게 되므로, 총 투자금액을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도시철도 3호선 황금역 역세권의 우수한 입지

* 2020년 준공된 비교적 신축인 건물

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요 확보 용이

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 조건으로 인한 잠재적 시세차익 가능성 (다만, 총 투자비용 고려 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(49.4481㎡)의 물건이 2025년 2월 5일에 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

다른 유사 면적(54.3539㎡)의 물건은 2025년 2월 17일에 187,500,000원에 거래되었습니다.

감정가는 244,000,000원으로 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다. 2026년 3월 21일에 54.9306㎡ 면적이 145,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 다른 거래 사례와 큰 차이를 보여 추가적인 확인이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현재 시세(약 17,800만원)와 감정가(24,400만원)를 고려했을 때, 입찰가 산정 시 가장 중요한 요소는 인수해야 할 임차보증금 260,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치와 경매에서의 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 수준 및 감정가를 감안하여, 인수 보증금을 제외한 물건 자체에 대한 예상 입찰가는 약 180,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이 경우 낙찰자가 부담해야 할 총 금액은 입찰가 180,000,000원에 인수 보증금 260,000,000원을 더한 총 440,000,000원 이 됩니다. 이는 최근 거래 사례보다 훨씬 높은 금액이므로, 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.