나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8903 [1] 대구광역시 북구 대현동 531 대현한신휴플러스 204동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 ‘동대구시장’ 북서측 인근에 위치하는 ‘대현한신휴
플러스’ 제204동 제1층 제106호 단위세대(전유면적 84.97㎡)로서 부근은 아파트단지, 근린
상가 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 간선도로와의
접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 24층건 중 제204동 제1층 제106호로서
건축물대장상 사용승인일자는 2010.9.16.이며,
- 외벽 : 외장석재 및 시멘트몰탈위 페인트 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감
- 바닥 : 바닥재 및 타일 마감
- 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 등 위생설비, 도시가스개별난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지 내부 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지는 동측 및 북측으로 왕복4차선, 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-253)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역(2017-03-13), 절대보호구
역(2017-03-13), 비행안전제6구역(전술), 주거환경개선지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8903 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 대구광역시 북구 대현동 531 대현한신휴플러스 204동 1층106호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 45.68㎡ (약 13.8평)

건물면적(전용): 84.97㎡ (약 25.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격

감정가: 296,000,000원 (2억 9천 6백만원)

1.4. 기타

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (별도 기재 사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 ‘동대구시장’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린 상가 및 단독 주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 간선 도로와의 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

단지는 동측 및 북측으로 왕복 4차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제6구역, 주거환경개선지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 6일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정 등기(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권(김영자)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 임대차보증금 375,000,000원 중 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김영자

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-19

확정일자: 2021-03-04

대항력: 있음

비고: 보증금 중 잔액 매수인이 인수할 가능성 높음.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 소유권 이전 내역(갑2, 갑3, 갑4) 및 주택임차권(을4), 강제경매(갑5)가 존재합니다. 말소기준권리보다 선순위인 을구 4번 주택임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 이에 대한 보증금 승계 부담을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 아파트 단지와 주택가가 밀집한 주거 지역의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 동대구시장이 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 및 주변에 근린 상가가 분포하여 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

아파트 관리사무소 연락처: 053-942-8712

사용승인일: 2010년 9월 16일

건축물 정보: 총 24층 건물 중 1층이며, 철근콘크리트 구조입니다.

단지 규모: 총 8동, 751세대 (총면적: 77,707.22㎡)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김영자)의 보증금 375,000,000원 중 미변제 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 취득 비용을 감정가 및 시세 대비 현저히 높일 수 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설(예: 유해 공장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주거, 상가, 단독주택이 혼합된 지역의 특성상 향후 주변 개발 계획이나 환경 변화 가능성은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 아파트로서, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 3억 7천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 이로 인해 매수인의 총 취득 비용이 크게 증가하므로, 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다. 감정가 2억 9천 6백만원 대비 시세가 3억 1천 4백만원대임을 감안할 때, 임차인 보증금 인수 시 수익성 확보가 매우 어려운 구조입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 북구 소재 아파트로, 대현동 일대의 주거 환경 개선 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 동대구시장 및 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자에게는 생활 편의성이 있습니다.

* 건축된 지 15년 내외의 비교적 신축급 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 동일 단지 내 유사 면적(84.97㎡)의 매매가는 2026년 6월 4일 기준으로 312,500,000원 (17층) 및 317,000,000원 (15층)으로 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 314,750,000원 (3억 1천 4백 75만원) 수준입니다. 감정가는 296,000,000원 (2억 9천 6백만원)입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 375,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 큰 부담이 있습니다.

현재 시장가치(약 31,475만원)와 인수해야 할 보증금(37,500만원)을 고려할 때, 매수인의 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과하게 됩니다. 따라서, 정상적인 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

극히 보수적으로 접근하여, 해당 물건의 인수 부담을 고려한 투자 가치를 산정한다면, 시세 대비 매우 낮은 금액으로 입찰가를 고려해야 합니다.

이는 사실상 잠재적 손실을 감수하는 수준의 입찰이 될 수 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

*위 입찰가는 인수 보증금(375,000,000원)을 제외하고 계산된 금액이며, 실제 총 지출액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 해당 금액으로 낙찰받더라도 총 지출액(15,000만원 + 37,500만원 = 52,500만원)은 현재 시세(약 31,475만원)보다 훨씬 높으므로, 상당한 손실이 예상됩니다. 투자 결정 시 각별한 주의가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.