나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8835 [1] 대구광역시 수성구 범어동 132-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 ‘야시골공원’북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 완만한 북하향 경사지에 위치하며, 자체지반 대체로 등고평탄하게 정지된 정방형 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약4미터 내외 및 남동측 일부로 약3미터 내외의 보도블럭도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}
확인임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 기와지붕 2층 건물로서,

<사용승인일 : 1992.09.23>

- 외벽 : 외장벽돌 붙임, 몰탈위 페인트 등 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인트 등 마감
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
- 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

- 지하1층 : '탁구장'(실제 '창고 등')으로 이용중임.

- 1~2층 : '주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

지층의 공부상 용도는 '탁구장'이나 실제 '창고 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 토지는 북하향 경사지로서, 지하1층 출입구는 북측 접면도로와 면함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2. 지하는 공부상 용도 ‘탁구장’이나, 실제 ‘창고 등’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8835 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 132-2

용도: 단독주택 (내부: 2가구, 근린시설(탁구장/창고 등) 이용)

감정가: 821,612,140 원

토지면적: 220.50㎡ (약 66.7평)

건물면적: 284.96㎡ (약 86.2평) + 제시외 11.10㎡ (약 3.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '야시골공원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됩니다.

토지는 완만한 북하향 경사지에 위치하며, 자체지반 대체로 등고평탄하게 정지된 정방형 토지로 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 4미터 내외 및 남동측 일부로 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전 제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 2016년 10월 5일자 중소기업은행 근저당권 (을9)입니다.

토지 등기부상 권리: 소유권 이전(강중만, 장병말, 강선인), 다수의 근저당권(중소기업은행, 진재근 - 말소), 가압류(경북, 하나캐피탈 - 말소), 압류(경상북도 - 말소) 등이 확인되며, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부채권 총액은 646,824,480원입니다.

건물 등기부상 권리: 소유권 보존/이전, 다수의 근저당권(중소기업은행, 진재근 - 말소), 가압류(경북, 하나캐피탈 - 말소), 압류(국민건강보험공단 - 말소) 등이 확인됩니다. 특히, 2015년 4월 28일 접수된 신창민의 전세권(85,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어 매수인에게 인수됩니다. 건물 등기부채권 총액은 731,824,480원입니다.

주요 인수 권리: 건물 등기부상 '신창민'의 전세권(85,000,000원)이 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 이윤수: 전입 2022년 6월 15일. 대항력 없음.

* 최은화: 전입 2016년 4월 29일. 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구 수성구 범어동의 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 야시골공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

제공된 JSON 데이터의 주변 연립/다세대 시세는 2.5억~4억 수준으로, 본건의 단독주택 유형 및 넓은 대지면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 범어동은 대구의 대표적인 고급 주거 지역으로, 단독주택 특히 넓은 토지를 보유한 경우 그 가치가 높게 평가됩니다.

1.4. 생활정보

야시골공원 인근으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있는 것으로 보입니다 (예: 2025타경8835, 2025타경9989 등). 이는 경매 절차 및 진행 상황에 변동을 줄 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(최은화): 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 시 별도의 협의가 필요할 수 있으며, 금액 미상으로 인한 불확실성을 주의해야 합니다.

지하 공간 용도 불일치: 공부상 '탁구장'이나 실제 '창고 등'으로 이용 중입니다. 원상복구 또는 용도 변경 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 포함되어 있으며, 철거 또는 양성화 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 노후: 1992년 9월 23일 사용승인이 되어 약 34년 경과된 건물로, 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 비행안전구역 등으로 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

도로 폭: 인접 도로 폭이 약 3~4미터로 다소 좁은 편입니다.

인수되는 전세권: 85,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 총 취득 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범어동이라는 우수한 입지에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다. 공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 지하 용도 불일치, 제시외 건물 포함, 건물 노후, 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 8500만원의 전세권이 인수되므로 총 취득 비용을 신중하게 고려해야 하며, 여러 경매 사건이 중복 진행되는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대구 수성구 범어동이라는 명문 학군 및 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

넓은 대지: 220.50㎡(약 66.7평)의 넓은 토지를 확보하고 있습니다.

토지 가치: 향후 재건축 또는 고가치 부동산으로의 전환을 통한 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

쾌적한 환경: 야시골공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 821,612,140 원 (약 8.2억 원)

토지면적: 220.50㎡ (약 66.7평)

건물면적: 284.96㎡ (약 86.2평)

건축년도: 1992년 (약 34년 경과)

인수되는 전세권: 85,000,000 원

대항력 있는 임차인(최은화): 보증금/차임 미상, 인수 여부 및 금액 불확실

주변 연립/다세대 시세(2026년 6월 기준):

* 현대신한타운 (1996년, 84.94㎡): 40,000만원 (약 4.0억 원)

* 에덴 (1980년, 71.07㎡): 25,000~26,000만원 (약 2.5~2.6억 원)

분석:

제공된 주변 연립/다세대 시세는 본건의 단독주택 유형 및 넓은 토지 면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 범어동 지역의 단독주택, 특히 넓은 대지를 보유한 경우 토지 가치가 높게 반영될 것으로 예상됩니다. 감정가 8.2억원은 넓은 토지를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 리스크와 8500만원의 전세권 인수 부담은 총 취득 비용을 증가시키므로 반드시 고려해야 합니다. 또한, 지하 용도 불일치, 제시외 건물, 건물 노후 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 인수되는 전세권(85,000,000원)을 제외하고 산정하나, 총 실질 취득 비용에는 이 금액이 포함되어야 합니다. 정확한 시세 파악을 위해 인근 유사 단독주택의 최근 실거래가 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 보수적인 접근을 권장합니다.

감정가를 기준으로, 인수되는 전세권 및 기타 제반 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 범위: 감정가(8.2억)에서 인수되는 전세권(0.85억)을 고려한 금액을 기준으로, 리스크 요인을 감안하여 약 0.8~0.9배 수준을 보수적으로 적용할 수 있습니다. (약 5.9억 ~ 6.6억 원). 이는 초기 추정치이며, 반드시 추가 시세 조사를 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.