나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11984 [1] 충청남도 천안시 동남구 원성동 530-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 '천안여자중학교' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택이 밀집되어 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 2m의 보도블록 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(본체) 조적조 기와지붕(일부 연와조, 실제 함석지붕) 단층 건물로서, 외벽: 벽돌 쌓기, 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호이며, (부속건물) 조적조 기와지붕(실제 슬래브지붕) 단층 건물로서, 외벽: 조적 후 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

단독주택 및 부속건물(화장실, 창고)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

(본체) 공부상 조적조 기와지붕이나 실제 조적조,연와조 함석지붕이며, (부속건물) 공부상 기와지붕이나 실제 슬래브지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 목록2. 본체 공부상 조적조 기와지붕이나, 실제 조적조, 연와조 함석지붕이고 부속건물 공부상 기와지붕이나, 실제 슬래브지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경11984 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 원성동 530-14

* 용도: 단독주택

* 감정가: 186,084,800 원

* 토지면적: 171.50㎡ (약 51.88평)

* 건물면적: 102.69㎡ (약 31.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 보고서 작성일: 2026년 6월 12일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 원성동에 소재하며, '천안여자중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택이 밀집한 정비된 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 물건의 동측으로 폭 약 2m의 보도블록 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한 구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 691,000,000 원 (근저당권 기준)

* 토지 등기부 요약:

* 1997년 11월 25일: 고영숙 소유권 이전 (갑1)

* 2013년 2월 14일: 한국주택금융공사 근저당권 설정, 채권액 691,000,000원 (을1)

* 2025년 7월 24일: 김수정 외 6명 상속 소유권 이전 (갑2)

* 2025년 8월 14일: 한국주택금융공사 임의경매 개시 결정, 채권액 99,458,438원 (갑3)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가집니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현장 사정으로 임대 관계 확인이 불가하여, 실제 임차인 현황은 별도 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 속해 있어, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 천안여자중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 정보가 '다세대' 주택 위주로 제공되어, 본건 '단독주택'과의 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주택가 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 정보는 현장 확인 필요)

* 교육시설: 천안여자중학교가 인접해 있습니다.

* 기타: 임대 관계가 현장에서 확인되지 않아, 실제 점유 현황 파악이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부와 실제 현황 차이: 본체와 부속건물의 지붕 구조가 공부상 기와지붕이나, 실제로는 함석지붕 및 슬래브 지붕으로 상이합니다. 이는 추후 건물 유지보수 및 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 미확인 임대차 현황: 임대 관계가 현장 사정으로 확인되지 않아, 인수하는 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 높은 채무 총액: 근저당권 및 경매 신청 채권액을 합산하면 상당한 금액으로, 입찰 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 원성동에 위치한 단독주택으로, 주택가 밀집 지역에 자리하고 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 교통 접근성 및 주변 학군(천안여중) 또한 양호한 편입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 건물 현황과 공부상의 차이 및 미확인 임대차 관계는 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 정비된 주택가에 위치한 단독주택으로 안정적인 주거 가치 보유.

* 천안 시내 접근성이 고려되는 지역으로 향후 지가 상승 가능성 기대.

* 토지 면적이 비교적 넓어 향후 증축, 신축 등 다양한 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 186,084,800 원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영됩니다.

* 본 건은 토지 171.50㎡, 건물 102.69㎡이며, 감정가는 토지 약 358.6만원/평, 건물 약 600만원/평 수준으로 평가되었습니다.

* 일반적으로 첫 경매에서 감정가의 70~85% 수준을 입찰가로 고려합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가 범위는 대략 130,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 파악된 권리 관계, 건물 상태, 주변 시세, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.