나이스옥션 법원경매 천안 2025타경650 [1] 충청남도 천안시 동남구 유량동 328-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 유량동 소재 '천성중학교' 남동측 인근에 위치하는 토지이며
주변은 일반음식점 등 근린생활시설, 단독주택단지, 농경지 등으로 형성된 시가지 주변 주상
혼용 및 농경지지대로서, 제반 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

본까지 차량접근이 가능하고 북측에 인접한 대로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 정류
장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1,2)의 토지는 2필 일단지로 형성된 대체로 사다리형 완경사의 토지로서, '상업용'으로
이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 서측으로 중로 및 세로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 328-3번지)

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중
점경관관리구역



기호(2, 329-1번지)

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(3) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물
[사용승인일 : 2021.12.07]

외 벽 : 노출콘크리트 및 커튼월 등 마감
내 벽 : 몰탈 위 페인트, 타일, 내부 인테리어 등 마감
창 호 : 로이복층유리 및 커튼월 등 마감

이용상태

지1층 : 체력단련장, 샤워실, 휴게실, 주차장, 전기실, 물탱크실 등

1층 : 식당, 미팅룸, 관리실, 옥외정원 등

2층 : 임원실 등 사무실

3층 : 대회의실, 테라스 등

4층 : 대표이사실 등 사무실

※상기 내용은 건축물현황도 및 회사 INFORMATION 참고

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(화재탐지 및 소화전, 스프링클러 등), 방송 및
음향설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 1~2목록은 일체로 이용 중으로 위 지상에 소재하는 조경수(소나무, 대나무 등) 및 옥외 정원 등 매각에 포함. 3목록 옥탑층은 연면적에서 제외 되었으나 평가에 반영되어 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경650 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 유량동 328-3

용도: 근린시설

감정가: 8,167,377,500원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 문OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2498.00㎡ (약 755.75평)

건물면적: 3586.01㎡ (약 1084.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물

사용승인일: 2021년 12월 07일

지하층: 1개 층 (체력단련장, 샤워실, 휴게실, 주차장, 전기실, 물탱크실 등)

지상층: 4개 층 (1층: 식당, 미팅룸, 관리실, 옥외정원 등, 2층: 임원실 등 사무실, 3층: 대회의실, 테라스 등, 4층: 대표이사실 등 사무실)

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 방송 및 음향 설비 등

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력 있는 임차인 소재

주의사항: 본건은 일괄매각 대상이며, 1~2목록 토지는 일체로 이용 중으로 지상 조경수 및 옥외 정원 등이 매각에 포함됩니다. 3목록 옥탑층은 연면적에서 제외되었으나 평가에 반영되어 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 유량동 소재 '천성중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반음식점 등 근린생활시설, 단독주택단지, 농경지 등이 혼재된 시가지 주변 주상 혼용 및 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북측 대로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 정류장까지의 거리 및 공익 시설과의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 북서측 및 서측으로 중로 및 세로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(328-3번지, 329-1번지)는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지도 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 매립지, 산업폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 근린생활시설, 주거시설, 농경지 등이 혼합된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 1월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

경매 절차 진행 시, 등기부상 근저당권, 가압류 등 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)썬랩: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업개시일 2022-02-21, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사팜테크: 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업개시일 2022-06-30, 대항력 없음.

* 주식회사글든캐슬: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업개시일 2021-12-24, 대항력 있음.

* 주식회사썬랩에너지: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업개시일 2022-02-21, 대항력 없음.

* 주식회사에스엘디발전: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업개시일 2024-01-05, 대항력 없음.

* 주식회사지에프씨: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업개시일 2021-12-24, 대항력 있음.

3.4. 인수 보증금

보고서에 기재된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 그러나 '대항력 있음'으로 분류된 주식회사글든캐슬(보증금 10,000,000원)과 주식회사지에프씨(보증금 10,000,000원)가 존재하므로, 실제 인수 시 보증금은 총 20,000,000원이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 유량동 일대는 일반음식점 등 근린생활시설과 주택, 농경지가 혼합된 지역으로, 지역 커뮤니티를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 지역 발전에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 집객 시설과의 직접적인 연계성은 부족해 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 천성중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 북측 대로변 시내버스 승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대형 쇼핑몰이나 종합병원 등은 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사글든캐슬과 주식회사지에프씨는 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 이들의 총 보증금은 20,000,000원입니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 다수의 경매 사건이 중복으로 진행 중이거나 유동화 관련 물건으로, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등은 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 명시된 임차인 외에 별도의 임대 관계가 존재할 수 있으며, 이는 명도 및 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 근린생활시설로, 입지 조건은 무난하며 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재, 중복사건 및 유동화물건이라는 점, 토지 이용 제한 등 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소이나, 임차인 문제 및 복잡한 권리 관계를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 현대적인 시설 및 디자인을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 안정적인 입지: 천성중학교 인근 및 대로변 접근성 등 기본적인 입지 조건이 우수합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대가 가능하며, 주변 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 명시된 '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 하였습니다. 그러나 앞서 언급한 '대항력 있는 임차인'들의 실제 보증금(총 20,000,000원)은 입찰 시 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 이를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

감정가: 8,167,377,500원

인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 보증금 20,000,000원 별도 고려 필요)

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사를 통한 임대 현황, 공실률, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 분석해야 가능합니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 인수 여부 및 금액, 중복 사건의 처리 과정 등을 면밀히 검토한 후, 보증금 인수분을 차감한 금액과 경매 물건의 잠재 가치를 비교하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.