나이스옥션 법원경매 천안 2025타경653 [1] 충청남도 아산시 염치읍 석두리 44-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경653 [1] 충청남도 아산시 염치읍 석두리 44-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경653
• 주소: 충청남도 아산시 염치읍 석두리 44-2
• 용도: 전

천안지원 경매4계 2025타경653 | 소재지: 충청남도 아산시 염치읍 석두리 44-2 | 감정가: 121,380,000원 | 최저가: 84,966,000원 | 용도: 전

1. 천안지원 2025타경653 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경653 (1)

소재지: 충청남도 아산시 염치읍 석두리 44-2

용도: 전

감정가: 121,380,000원

토지면적: 1785.00㎡ (약 540.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 (필수 제출)

주의사항:

1. 지적도상 맹지임.

2. 지목상 '전'이나, 휴경지로서 일부 자연림 상태임.

3. 일부 면적을 타인이 침범하여 사용 중임.

4. 농지취득자격증명서 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환).

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 아산시 염치읍 석두리 소재 '서리말마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 북측 인접 필지(타인 소유 토지)까지만 차량 및 농기계 접근이 가능합니다. 인근 타인 소유 토지들을 경유해야 도보로 본건에 접근할 수 있어, 차량 접근성이 매우 제한적입니다.

형태 및 이용상태

지적 형태는 '사다리'에 유사한 '부정형'이며, 지세는 '완경사지'입니다. 대부분 면적은 '전'으로 이용 중인 것으로 관측되나, 북서측 일부 면적은 북측 인접 토지(석두리 42-2, 42, 43번지) 소유자가 자신의 지적 경계를 넘어 침범하여 사용 중인 것으로 나타납니다(이동 가능한 적치물 점유). 또한, 남측 일부 면적은 오랜 휴경 상태로 인해 자생 수목으로 채워진 '자연림지' 상태로 판단됩니다.

인접 도로상태

본건 토지는 도로에 직접 접하는 부분이 없어 '맹지' 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 '비도시지역' 내 '계획관리지역'입니다.

타 법령상으로는 '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

제시목록 외의 물건

북측 인접 토지 상에 위치한 '가스 저장판매 취급소(추측)' 측에서 적치한 물건들이 있으며, 이 물건들은 이동 가능한 것으로 보입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다. 다만, 남측 자연림지 부분은 지목('전')과 현황('자연림지')이 상이하나, 휴경으로 인한 일시적 이용 상황으로 간주되어 고려하지 않아도 될 것으로 판단됩니다.

기타 참고사항

임대 관계는 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 아산시 염치읍 석두리, 서리말마을 인근의 농경지에 위치하고 있습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다. 다만, 차량 접근이 어려운 맹지라는 점은 큰 단점으로 작용합니다. 인접 토지를 통해 도보로 접근이 가능하지만, 실질적인 토지 이용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 아OOOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 점은 본 물건이 농지라는 것입니다. 낙찰자는 반드시 관할 시군구청에서 발급하는 '농지취득자격증명'을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 낙찰 무효 처리 및 입찰 보증금 몰취의 불이익을 받을 수 있습니다. 명확한 권리상 하자(근저당, 가압류 등)는 감정평가서 요약 상 특이사항으로 기재되어 있지 않으나, 경매 절차의 특성상 잔여 권리 관계는 입찰 전 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 농경지대로 분류되어 있어, 일반적인 상업적 상권을 기대하기는 어렵습니다. 인근 '서리말마을'의 배후 수요가 전부라고 볼 수 있으며, 이는 제한적인 소비력을 의미합니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 접근성은 낮습니다.

1.6. 생활정보

주변에는 마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있으나, 도심과 같은 풍부한 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다. 대중교통 이용이 불편하며, 자가용 이용 시에도 접근성에 제약이 있습니다. 농업 활동을 위한 기반 시설이나 농기계 사용은 가능할 것으로 보이나, 일상생활 편의 측면에서는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 다음과 같습니다.

1. 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 차량 진입 및 건축 등 토지 활용에 심각한 제약이 있습니다.

2. 타인 토지 침범 및 사용: 일부 면적이 인접 토지 소유자에 의해 침범 및 사용되고 있어, 향후 토지 경계 분쟁 및 소유권 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 자연림화된 토지: 지목은 '전'이나 자연림 상태로 휴경되어 있어, 실제 농경지로 활용하기 위해서는 상당한 개간 및 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따른 취득 자격 증명이 없으면 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 이는 매우 중요한 조건입니다.

5. 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관련 법규에 의해 가축 사육에 제한이 있어, 관련 사업 추진 시 제약이 따릅니다.

6. 인접 시설: 북측 인접 토지에 위치한 것으로 추정되는 '가스 저장판매 취급소'는 혐오 시설로 간주될 수 있으며, 소음, 냄새, 안전 문제 등 잠재적인 민원 및 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 아산시 염치읍에 위치한 농지로서, 감정가는 1억 2천여만 원입니다. 토지 면적은 1785㎡(약 540.6평)입니다. 조용하고 한적한 농촌 환경에 위치하지만, 도로 접근성이 매우 떨어지는 맹지이며, 일부 타인 토지 침범, 자연림화된 상태 등 활용에 있어 다수의 심각한 제약 요인을 안고 있습니다. 또한, 낙찰자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하는 조건이 있습니다. 북측 인접지상의 가스 저장 시설 추정지로 인해 잠재적인 환경 및 안전 문제도 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 감안할 때, 일반적인 투자자에게는 권장하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

그럼에도 불구하고, 본 물건이 특정 투자자에게 매력적일 수 있는 몇 가지 포인트를 제시합니다.

1. 낮은 진입 장벽 가능성: 다수의 제약 요인으로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

2. 향후 개발 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 주변 개발 계획이나 도시 계획 변경 시 가치 상승의 여지가 있습니다. (다만, 현재로서는 매우 낮은 가능성으로 보입니다.)

3. 개인적인 활용 목적: 본인이 직접 경작하거나, 장기적인 관점에서 토지 정비 및 활용 계획을 가진 투자자에게는 고려해볼 만한 대상이 될 수 있습니다.

4. 경매 물건의 특성: 임의경매의 특성상, 권리상의 복잡한 문제가 없다면 비교적 명확하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

본 물건은 상당한 주의와 분석이 요구되며, 특히 맹지 문제, 타인 토지 사용 문제, 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 철저히 확인한 후 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매4계