나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3766 [1] 대전광역시 중구 옥계동 38-4 가동 5호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 ""가양중학교"" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으
로서, 본건 주위는 단독 및 소규모공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재되어 있는
주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 ""비래동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 다세
대주택으로서, 본건 주위는 단독 및 소규모공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재되어
있는 주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 ""경부고속도로대전TG"" 남동측 인근에 위치하는 다세
대주택으로서, 본건 주위는 단독 및 소규모공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재되어
있는 주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 옥계동 소재 ""옥계초등학교"" 북측 인근에 위치하는 연립주택으로서,
본건 주위는 단독 및 소규모공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거지역
으로 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 ""비래동행정복지센터"" 북측 인근에 위치하는 다세대
주택으로서, 본건 주위는 단독 및 소규모공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재되어
있는 주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 석교동 소재 ""석교초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택으
로서, 본건 주위는 단독 및 소규모공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재되어 있는
주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물내 2층 5호로서
(사용승인일: 1980.02.12)
외벽: 몰탈위페인팅 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등
창호: 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물내 다세대주택 401호로서
(사용승인일 : 1991.06.27)
외벽: 적벽돌붙임 및 몰탈위페인팅
내벽: 벽지 및 일부 타일 등
창호: 샷시창호임.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물내 다세대주택 202호로서
(사용승인일: 1990.01.24)
외벽: 적벽돌 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등
창호: 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물내 다세대주택 301호로서
(사용승인일: 1993.08.06)
외벽: 몰탈위페인팅 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등
창호: 샷시창호임.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물내 다세대주택 302호로서
(사용승인일: 1990.03.09)
외벽: 적벽돌 붙임 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 등
창호: 샷시창호임.

건물의 구조

벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상4층 건물내 다세대주택 401호로서
(사용승인일: 1991.07.23)
외벽: 적별돌 붙임
내벽: 벽지 및 일부 타일 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형, 평지의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

필지 일단지, 세장형, 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형, 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형, 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형, 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 막다른 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(계족산 등)

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(계족산 등)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(보문산)

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역
(계족산 등)

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역
(계족산 등)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1,2,3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역,절대보호구역
중점경관관리구역(보문산)

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

본건은 공부상 다세대주택 ""비동 4층 401호""이나, 현황 ""거상빌라 3동 4층 401호""임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자부재로 인해 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자부재로 인해 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자부재로 인해 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자부재로 인해 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자부재로 인해 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자부재로 인해 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄)

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* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3766 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 옥계동 38-4 가동 5호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 91.91㎡ (약 27.79평)

* 토지지분: 91.91㎡ (약 27.79평)

* 건물면적: 59.21㎡ (약 17.92평)

* 건물지분: 59.21㎡ (약 17.92평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

(빈 줄)

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* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 옥계동 소재 '옥계초등학교' 북측 인근에 위치하는 연립주택으로서, 주위는 단독 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 부정형의 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(계족산 등)입니다.

1.2. 권리분석

(빈 줄)

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* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 권리관계 요약:

* 소유권 이전: 최봉열(2004-02-17), 박종남(2015-04-16), 주경환(2021-06-09)

* 임차권: 김민호(2025-04-01 접수, 75,000,000원) - 인수 (확정일자 2021-06-23)

* 강제경매: 김민호(2025-08-12 접수) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-27

* 확정일자: 2021-06-23

* 대항력: 있음

* 말소기준권리 및 인수되는 권리: 말소기준권리는 김민호의 강제경매개시결정(2025-08-12 접수)입니다. 을구 3번 주택임차권(김민호, 75,000,000원)은 확정일자(2021-06-23)가 말소기준권리보다 앞서므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 본건 주위는 단독 및 소규모 공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 상업 활동은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조 및 연식: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 5호이며, 사용승인일은 1980년 2월 12일입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 본건 북측 인근에 옥계초등학교가 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 75,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1980년 사용승인을 받은 건물로, 약 40년 이상의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 대전광역시 중구 옥계동에 위치한 연립주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호하나 대항력 있는 임차인 인수 부담과 건물 노후화는 주요 리스크 요인입니다. 정확한 권리 분석 및 명도 절차 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 비교적 저렴한 감정가: 60,000,000원의 감정가로, 시장가 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 주거지역 입지: 옥계초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적(약 44~46㎡)의 다세대주택이 4,900만원에서 7,000만원 사이로 거래되었습니다. 본건은 약 59.21㎡(약 17.92평)로 면적이 더 넓다는 점을 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 75,000,000원의 인수 보증금이 존재하는 점을 감안하면, 총 실질 매입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 보수적인 평가 및 잠재적 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 인수 보증금 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 4,000,000원으로 제안합니다. 이는 해당 물건의 순수 가치(약 79,000,000원으로 추정)에서 인수 보증금(75,000,000원)을 제외한 금액입니다. 최종 입찰가는 철저한 명도 비용 산출 및 낙찰 후 실질 매입 비용 총액이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.