나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503134 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 13층1325호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""한국토지주택공사(세종본부)"" 북동측 인근에 위치하는 오피스텔로서, 주변은 공원, 호텔 등 상업시설 등으로 제반 주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등 제반 교통이용편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제13층 제1325호로,
(사용승인일자: 2014.08.19)

외벽: 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지로서 상업시설 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 대로 및 중로에 접하였으며, 도로상태 및 주차여건 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503134 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 648, 2차푸르지오시티 13층1325호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

건물면적: 21.92㎡ (약 6.63평)

토지면적: 5.62㎡ (약 1.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 임OO (임기근)

사용승인일자: 2014년 8월 19일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 한국토지주택공사(세종본부) 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공원, 호텔 등 상업시설이 밀집한 지역으로 전반적인 주위환경이 양호합니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

남서측 및 북동측으로 대로 및 중로에 접해 있어 도로 이용 및 주차 여건이 양호합니다.

토지이용계획:

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 임차인 임OO(임기근) 씨가 대항력 있는 주택임차권(2022년 5월 30일 전입 및 확정)을 가지고 있습니다.

등기부상 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인의 보증금은 95,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

권리분석 요약:

* 말소기준권리: 2024년 10월 24일자 박현규 씨의 가압류 (금 20,940,273원)

* 주택임차권 (임기근, 95,000,000원): 인수 (전입/확정일자 2022.05.30)

* 강제경매 (임기근, 104,934,657원): 말소

물건명세서상, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의: 임차인의 보증금(95,000,000원)이 최근 거래 사례(65,000,000원 ~ 66,000,000원)보다 높으므로, 낙찰가에 따라 보증금 일부 또는 전부를 매수인이 추가로 부담할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

본건은 세종시 중심상업지역 내에 위치하여 행정기관 및 한국토지주택공사 등 주요 기관과 근접해 있습니다.

주변에 다양한 상업시설, 공원, 호텔 등이 자리하고 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능한 오피스텔로, 비즈니스 활동 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 인근에 쇼핑몰, 식당가, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교육시설:

* (정보 부족 - 명시적인 교육 시설 정보는 제공되지 않음)

주변 공공시설:

* 주변 공원 및 관공서 접근성이 좋습니다.

주변 교통:

* 대로변 인접으로 대중교통 이용 편리, 차량 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차권: 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원 중 미배당 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 최근 매매가를 고려할 때, 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높아 매수인의 총 인수 금액은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

오피스텔 취득세 및 부대비용: 오피스텔은 주택과 달리 취득세율이 높을 수 있으며, 관리비, 공과금, 명도 비용 등 추가적인 부대 비용 발생 가능성이 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 변동성으로 인해 예상보다 낮은 가격에 매각될 가능성 또는 향후 시세 하락 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(95,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 실제 총 투자금액은 낙찰가 외 추가적으로 발생할 수 있습니다.

최근 실거래가(65,000,000원 ~ 66,000,000원)를 고려할 때, 보증금 인수분을 포함한 총 인수 금액이 시장가치를 초과할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

임차인과의 명도 협상 및 보증금 인수 금액 확정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 핵심 상업지구 내 위치한 투자 가치 있는 입지입니다.

사용승인 10년 내외의 비교적 신축 오피스텔입니다.

대중교통 및 도로 접근성이 뛰어나 임대 수익 가능성이 있습니다.

(주의) 보증금 인수 위험을 감안하더라도, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 총 인수금액 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 최근 21.92㎡ 면적 오피스텔 매매가는 65,000,000원 ~ 66,000,000원 수준입니다.

* 감정가는 93,000,000원이나, 시장 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다.

인수 보증금 고려:

* 임차인의 보증금 95,000,000원이 인수될 경우, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하여 총 투자금액은 95,000,000원에 수렴할 가능성이 높습니다.

* 이에 따라, 실질적인 총 투자 비용이 시장가치(65,000,000원 ~ 66,000,000원)를 초과할 수 있습니다.

종합 고려:

* 시장 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 하지만, 이 경우에도 총 인수 비용이 95,000,000원 수준이 될 것임을 반드시 인지해야 합니다.

* 감정가(93,000,000원)와 임차인 보증금(95,000,000원) 사이의 가격으로 입찰할 경우, 총 인수 비용이 95,000,000원으로 고정되므로, 시세 대비 높은 총 투자금액이 될 수 있습니다.

* 따라서, 본 건은 명확한 시세 차익보다는 향후 세종시 부동산 시장의 추가적인 상승 여력, 또는 임차인과의 명도 협상 성공 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

제시 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원 (단, 총 인수 금액이 95,000,000원에 달할 수 있음을 유의)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.