나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3760 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장, 대전지하철 유성온천역이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중
제3층 제304호로서,
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시창호 마감 등

이용상태

본건 아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도＂ 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 평지의 토지로서 아파트(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로와 접하며, 북측 및 동측으로 보행자도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭8M 미만)(접함), 중로3류(폭12~15M)(접함), 특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)

공부와의 차이

현장조사시 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적인 이용상황을 기준하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경3760 (1) 부동산강제경매 사건에 해당합니다.

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 629-1, 3층304호 (도로명 주소: 대전광역시 유성구 온천북로33번길 21-22)

* 건물구분: 집합건물 (도시형생활주택)

* 감정평가액: 61,000,000원

* 토지면적: 5.45㎡ (약 1.65평) / 토지 지분: 5.4494㎡ (약 1.65평)

* 건물면적: 14.65㎡ (약 4.43평) / 건물 지분: 14.6548㎡ (약 4.43평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매종류: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO (강제경매 신청 채권자는 박병석으로 확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하며, '계룡스파텔' 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 대전지하철 유성온천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 정방형 평지의 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 동측으로 보행자도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 소로3류, 중로3류, 특수도로(보행자전용도로)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 28일 접수된 서대전세무서장의 압류 (갑2) 입니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권 보존등기 (갑1): 2014년 01월 29일

* 주택임차권 (을5): 박병석, 보증금 70,000,000원. 2021년 03월 22일 전입, 2021년 02월 22일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 2023년 07월 25일 배당신고 하였습니다.

* 압류 (갑2, 갑3, 갑5): 서대전세무서장, 대전세무서장, 국민건강보험공단

* 강제경매 (갑4): 박병석 (본 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 70,000,000원 (주택임차권 보증금)

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로, 박병석 임차인의 주택임차권이 있습니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 대전광역시 유성구 봉명동은 유성온천역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

* '계룡스파텔' 인근에 위치하며, 주변에 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 발달하여 유동인구가 비교적 많은 곳입니다.

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 (덕주빌라, 미성로얄빌라, 플러스빌리지 등)는 본건과 건물 종류는 다르나, 동일 생활권 내 시세 형성 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 덕주빌라 (1996년식, 35.52㎡): 2025년 8월, 4,700만원에 거래되었습니다.

* 미성로얄빌라A,B동 (1997년식, 64.345㎡): 2026년 5월, 16,000만원에 거래되었습니다.

* 플러스빌리지 (2010년식, 68.83㎡): 2026년 5월, 19,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 도시형생활주택으로, 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 속합니다. 제공된 주변 거래 사례와 비교 시, 면적이 매우 작다는 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 3층 304호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 마감 등입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 유성온천역 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 상업 지역에 인접하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보 범위 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박병석 임차인이 70,000,000원의 보증금을 가지고 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임차인 보증금 및 차임 정보: 임차인의 보증금은 70,000,000원이지만, 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 차임이 0원인 경우 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 작은 면적: 본건의 건물 면적은 14.65㎡ (약 4.43평)으로 매우 작습니다. 이는 실거주보다는 소형 임대 수익 목적 또는 1인 가구 용도로 적합할 수 있으나, 면적 대비 관리비 등 고정 지출 부담이 상대적으로 클 수 있습니다.

* 토지 지분: 토지 지분이 5.45㎡로 매우 작아, 토지에 대한 별도의 권리 행사나 가치 평가보다는 건물과의 일체성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전 유성구 봉명동의 역세권 및 상업지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 70,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점이 본건의 가장 큰 부담 요인입니다. 임차인 인수 보증금을 고려할 때, 총 투자 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대전 유성온천역 인근으로 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

* 도심 접근성: 상업지역에 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 14.65㎡ (약 4.43평)의 작은 면적으로 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자가 가능합니다.

* 최신 건물: 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 61,000,000원에 대해 대항력 있는 임차인이 70,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

따라서, 총 취득가액은 낙찰가에 인수 보증금 70,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금 70,000,000원을 고려해야 합니다.

* 주변 유사 면적 주택의 시세 분석 결과, 본건의 면적(14.65㎡)에 대한 시장 가치는 대략 3,800만원에서 4,000만원 수준으로 추정되나, 이는 비교 대상 주택의 실제 거래가이며 본건의 감정가와 차이가 있습니다.

* 본건의 감정가 61,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금 70,000,000원을 고려하면 총 취득 비용이 감정가를 초과하게 됩니다.

* 이는 본건의 실질적인 시장 가치가 감정가보다 높게 형성되어 있거나, 임차인 보증금으로 인해 시장 가치 대비 매력도가 달라질 수 있음을 의미합니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치(감정가 등)를 고려한 입찰가를 설정해야 합니다.

* 하지만 본건의 경우, 인수해야 할 보증금이 감정가보다 높으므로, 낙찰가가 감정가 수준이더라도 총 취득 비용은 131,000,000원 이상이 됩니다.

* 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 접근을 통해, 인수 보증금을 제외한 입찰가로 75,000,000원 을 제안합니다.

* 이 경우, 총 취득 예상 비용은 약 145,000,000원 (입찰가 75,000,000원 + 인수 보증금 70,000,000원)이 됩니다. 입찰 참여 시에는 해당 금액이 본건의 가치 및 투자 수익률에 부합하는지 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.