나이스옥션 법원경매 영동 2025타경110 [1] 충청북도 옥천군 군서면 오동리 156-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 군서면 오동리 소재 ""오동리2구경로당"" 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 주택, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시 제반
대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전
특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 1 지상의 자가수도는 토지에 포함하여 평가하였으며, 인접지와의 경계가
불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건으로서,
외벽: 판넬잇기 마감,
창호: 새시 창호임,
지붕: 현황 기와지붕임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경110 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 군서면 오동리 156-1 (신주소: 충청북도 옥천군 오동1길 5-1)

용도: 단독주택

감정가: 259,680,000원

토지 면적: 450.00㎡ (약 136.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 142.40㎡ (약 43.08평)

건물 제시외 면적: 16.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

건축물 정보: 일반철골구조, 판넬지붕 2층 단독주택. 2024년 8월 28일 사용승인.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 옥천군 군서면 오동리 소재 "오동리2구경로당" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로, 대체로 조용한 농촌/전원 지역의 특성을 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 6일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을11)입니다. 등기부등본상 을구에 기재된 모든 권리는 말소기준권리 이하로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 옥천군 군서면 오동리는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집한 도심 지역과는 거리가 있습니다. 인근에서 비교적 최근에 거래된 토지 사례로는 2021년 12월, 2990㎡(904평) 토지가 1억 5천만원에 거래된 내역이 있으나, 해당 토지는 비닐하우스, 농막, 전기, 지하수 등 시설이 포함된 상태로, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 인근 지역의 전반적인 시세 파악을 위해서는 더 면밀한 주변 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 다만, 옥천군 군서면 지역은 자연환경이 좋은 곳으로, 캠핑장 등 레저 시설이 일부 위치하고 있습니다. 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 있거나 임대 조건이 확인되지 않은 경우가 있을 수 있습니다. 이에 따른 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 16.00㎡가 존재합니다. 이는 감정평가에 포함되어 있으며 매각 대상에 포함되나, 건축물대장에 정식 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있어 추가 확인 및 철거 등 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 토지 감정평가 요약 상 "인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요함"이라고 기재되어 있습니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 측량 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 개발 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 등 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과 옥천군 군서면 오동리 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 군서면 오동리에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 감정평가는 2억 5968만원으로, 토지 450㎡, 건물 142.4㎡ (제시외 16㎡ 포함)의 규모를 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상, 제시외 건물 존재, 토지 경계 불분명, 각종 개발 제한 지역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 조용한 전원생활을 원하거나 농림업 관련 시설을 설치하려는 경우 고려해 볼 수 있으나, 기본적인 생활 인프라 접근성과 지역 시세에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리가 명확하며, 경매 완료 시 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 자연 환경: 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 조용한 전원생활을 위한 입지로 고려될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 2억 5968만원으로 평가되었습니다. 주변 지역의 단독주택 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들은 평당 20만원대부터 50만원대까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 옥천군 군서면 지역은 2021년 12월, 904평 토지가 1억 5천만원 (평당 약 16.6만원)에 거래된 사례가 있으나, 이는 시설 포함 가격이었습니다. 또한, 2025년 6월 기준 옥천군 군서면 동평리의 계획관리지역 전 토지는 평당 약 32만원에 거래된 사례도 있습니다.

본 건은 건부지로 활용되고 있는 단독주택으로, 제시외 건물 및 경계 불분명 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 2024년 8월 사용 승인된 신축급 건물임을 감안할 때, 신축 비용 및 지역 시세를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 분석 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 입찰가 산정 시에는 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2억 7백만원 ~ 2억 3천 4백만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 분석이며, 실제 현장 조사 및 권리 관계, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.