나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30730 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 ""충주기업도시(서충주)"" 소재 ""중앙
탑중학교"" 남측 인근에 위치하고 있는""신우희가로아파트"" 제105동 06층 602호이며,주위는
아파트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,충주시티자이 등)로 형성된 지역으로서 상가,관
공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정
보통임.

건물의 구조

본건은 2018.01.15자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층
건내 6층 602호로서


외벽:화강석 및 인조화강석 붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:알미늄 샷시창.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을
갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게
조성하였으며 아파트건물 부지 및 아파트단지상가건물,부대시설 등의 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2013-01-24),중로1류(폭 20m~25
m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접함),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의관
리 및 이용에 관한법률),상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교,충주중앙탑초등학교,중앙탑
고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도
시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

박혜지:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023.10.31.
주택도시보증공사 : 경매신청채권자로서 임차인 박혜지의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30730 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 164,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내에 위치하며, "중앙탑중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 미진 이지비아, 충주 이편한세상, 충주시티자이 등 다수의 아파트 단지로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 아파트까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 학교: 본건 인근에는 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 소재하고 있습니다.

* 혐오시설: 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 약 184,860,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역:

* 을1: 우리은행 근저당권 (2018.01.17, 62,160,000원) - 말소 예정

* 을2: 박혜지 주택임차권 (2023.10.31 등기, 122,700,000원) - 전입/확정일자 2019.12.05. (대항력 없음)

* 갑4: 소유권이전2번신탁등기말소 (2019.12.31)

* 갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.08.11, 143,173,135원) - 경매 신청 채권자 (임차인 박혜지의 임차보증금반환채권 양수인)

* 임차인 현황:

* 박

* 보증금: 122,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-12-05

* 배당신고일자: 2023-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 권리자이며, 보증금 반환 채권은 주택도시보증공사에서 양수함.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지 위치: 충주기업도시 내에 위치하며, 신축 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 특성을 강하게 띱니다.

* 생활 편의 시설: 상가, 관공서, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 지역 개발: 충주지식기반형기업도시(충주기업도시) 구역 내에 위치하여 지역 발전 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕으로 17층 건물 중 6층에 해당합니다.

* 사용승인일: 2018년 01월 15일

* 내부 구조: 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 화장실 2, 현관, 발코니 등)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스 개별보일러 난방 설비, 위생 설비, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비 등을 갖추고 있으며, 전반적인 상태는 양호합니다.

* 단지 정보:

* 총 세대수: 741세대

* 총 면적: 약 98,467.41㎡ (약 29,787평)

* 총 주차대수: 868대 (지상 163대, 지하 705대)

* 최고층수: 17층 (건축물대장 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임차인 박혜지 씨는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차 진행 결과에 따라 변동될 수 있으므로 최종 배당표 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 만약 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 본건 경매에 영향을 미칠 수 있으나, 현재 제공된 정보로는 구체적인 파악이 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주기업도시 내에 위치한 신축 아파트(2018년 사용승인)로, 주변 아파트 단지 및 생활 편의시설과의 접근성이 우수합니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 인수하는 보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매 절차가 진행될 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가 분석 결과, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 호재: 충주기업도시 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신축에 해당하여 주거 만족도가 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석이 간편합니다.

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 편리한 생활 환경과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (전용면적 약 59.83㎡ 기준):

* 2026년 5월 23일: 148,000,000원 (59.8332㎡)

* 2026년 6월 23일: 150,000,000원 (59.9533㎡)

* 시세 범위: 약 148,000,000원 ~ 150,000,000원

본건의 감정가는 164,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 아파트 시세보다 높은 편입니다. 인수할 임차보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 시세 하단부인 148,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가: 150,000,000원

(시장 상황, 경쟁률, 본건의 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.