나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1968 [1] 충청북도 음성군 감곡면 오향리 165 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 ""철박물관"" 서측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 공장 및 농경지 등이 소재합니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 부정형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(3) : 부정형의 완경사지로서 도로 및 법면 등으로 이용 중입니다.
일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(2) : 본건 북서측으로 본건 토지 일련번호(3) 지상에 개설된 노폭 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
일련번호(3) : 본건 일부가 노폭 3m 내외의 포장도로로서 북동측 및 남서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 연계됩니다.
일련번호(4) : 본건은 맹지이나, 일련번호(2) 북서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>

일련번호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>
일련번호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(3) : 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '도로' 및 '법면' 등으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 벽돌구조 스라브지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감입니다.
- 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감입니다.
- 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

목록 3, 4. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) , 원상회복의무를 부담할 수 있음
일괄매각, 제시외 1-1. 매각 포함
공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경1968 (1)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 오향리 165

토지 총면적: 2483.00㎡ (약 751.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택

건물 총면적: 115.05㎡ (약 34.8평)

건물 제시외 면적: 9.00㎡ (약 2.7평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 감정가

감정가: 280,841,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 ""철박물관"" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장 및 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지(일련번호 3)는 도로로 이용 중입니다. 다만, 일련번호 4 토지는 맹지이나, 인접 토지를 통한 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 소유권 이전 이력이 다수 확인되며, 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 65,000,000원) 및 임의경매 개시 결정(감곡농업협동조합)이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 이력과 함께, 토지와 동일한 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 일괄매각으로 진행되며, 매각으로 인해 근저당권 및 임의경매 등 기존 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 주변 매매 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 2026년 2월 거래된 69.115㎡ 면적의 다세대 주택이 1억 8,500만원에 거래되었고, 2026년 4월 거래된 46.98㎡ 면적의 다세대 주택은 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(280,841,000원)와는 큰 차이를 보이며, 지역 내 단독주택의 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 280,841,000원입니다. 주변 다세대 주택의 거래 사례와 비교 시, 본건은 단독주택으로서 넓은 토지 면적을 가지고 있어 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리에 위치하며, 주변에 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있습니다. 감곡면 소재지까지 이동 시 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 인근에 "철박물관"이 있습니다.

5.2. 교육시설

상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 지역 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재할 것으로 추정됩니다. 정확한 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건 토지 중 일부(목록 3, 4)는 농지이므로, 매각 허가 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.2. 공부와 현황 차이

일련번호 3 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '도로' 및 '법면'으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 재산권 행사 등에 제한이 발생하거나 관련 민원이 발생할 수 있습니다.

6.3. 맹지

일련번호 4 토지는 맹지입니다. 토지 활용 시 지적법상 도로 확보 등 추가적인 검토가 필요하며, 이는 토지의 가치를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 원상회복 의무 가능성

공부와 현황의 차이, 또는 기타 사유로 인해 매수인에게 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

6.5. 유사 물건 정보 부족

제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택에 국한되어 있어, 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 평가 및 적정 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 잠재적인 활용 가치가 높다는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와 현황의 차이, 맹지 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 검토하고 해결 방안을 마련한 후 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 바탕으로 한 높은 활용 가능성.

* 안정적인 주거 가치를 제공하는 단독주택.

* "철박물관" 인근에 위치하여 주변 환경이 비교적 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가: 280,841,000원

본건의 감정가는 280,841,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세 정보로는 본건 단독주택의 정확한 시장 가치를 판단하기 어렵습니다. 따라서, 본건의 잠재적 리스크(농지취득증명, 공부상 불일치, 맹지 등)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 210,000,000원 ~ 239,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.