나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30553 [1] 충청북도 충주시 호암동 547-6 호반아파트 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 ""충주고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물내 제1층 제104호로서(사용승인일:1994.02.25)
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비,소화전 설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 8M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35M~40M)(2021-06-04)(대로1-8)(접합), 소로2류(폭 8M~10)(소로2-186)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(소로2-187)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(소로2-209)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2019-09-20)(충주고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2021-10-22)(충주예성여자중학교 상대보호구역){교육환경 보호에 관한 법률}

2. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(소로2-185)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(소로2-187)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2019-09-20)(충주고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}

3. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(소로2-185)(접합), 소로2류(폭 8M~10)(소로2-187)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(소로3-166)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2019-09-20)(충주고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 호암동 547-6번지에 위치한 현대호반아파트 104동 1층 104호입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경30553 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 105,000,000원입니다.

* 소재지: 충청북도 충주시 호암동 547-6 호반아파트 104동 1층 104호

* 건물 용도: 아파트

* 감정가: 105,000,000원

* 토지면적: 32.74㎡ (약 9.9평)

* 토지 지분: 32.742㎡ (약 9.9평)

* 건물면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOO

아파트 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 아파트명: 현대호반아파트

* 동: 104동

* 층: 1층 (총 15층)

* 주소: 충청북도 충주시 호암동 547-6

* 준공연도: 1994년 02월 25일 (준공 후 약 32년 경과)

* 전용면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 공급면적 (참고, 타 거래 사례 기준): 84.96㎡ (약 25.7평)

* 총 세대수: 374세대

* 총 동수: 6개 동 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 호암동에 위치하며, 주변 환경은 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 충주고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 위치 및 주위환경: 충주고등학교 남측 인근으로 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕의 15층 건물 중 1층 104호입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 3필지의 부정형 평지로, 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로는 왕복 2차선 포장도로, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류 등 도로 관련 용도지역 지정이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(충주고등학교, 충주예성여자중학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 말소기준권리인 제일은행의 근저당권(2002년 5월 14일 접수) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 을2. 제일은행 근저당 (접수일자: 2002-05-14, 권리금액: 36,000,000원)

* 등기부채권 총액: 45,000,000원 (근저당권 2건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 개요는 있으나, 본건에 해당되는 권리는 없는 것으로 보임)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (임대차 관계가 확인되지 않으므로, 실제 점유자 파악 및 명도 시 추가 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박은미 (1994-05-03), 김효희 (2001-03-15)

* 상속에 의한 소유권 이전: 박두환 외 3명 (2025-07-15)

* 근저당: 제일은행 (2002-05-14, 36,000,000원), 한국스탠다드차타드제일은행 (2006-07-31, 9,000,000원) - 모두 말소

* 임의경매 개시 결정: 한국스탠다드차타드은행 (2025-08-12) - 말소

4. 상권분석

본 아파트는 충주시 호암동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 단지 주변으로 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 주변 환경: 학교, 아파트 단지, 상가 등이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 주요 시설: 충주고등학교, 충주예성여자중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 교통 접근성: 간선도로와 인접하고 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

본 물건은 아파트로, 기본적인 주거 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 편의: 인근에 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육 환경: 충주고등학교, 충주예성여자중학교 등 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 주차: 아파트 단지 내 주차 공간이 마련되어 있습니다. (총 206대, 지상 3대, 지하 12대 정보는 상이하나, 단지 내 주차 가능)

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 건축된 지 약 32년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 일부 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

충주시 호암동에 위치한 본 아파트는 준공 후 30년 이상 경과하여 노후화가 진행되었으나, 기본적인 주거 환경과 교육 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격 접근: 연식이 있는 아파트로서, 신축 아파트 대비 비교적 낮은 가격으로 진입이 가능합니다.

* 안정적인 교육 환경: 학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(59.76㎡)의 아파트가 2026년 2월 3층에서 115,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 105,000,000원이지만, 최근 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 감정가: 105,000,000원

* 최근 시세 (유사 면적, 2026년 2월): 115,000,000원

현재까지 파악된 권리관계 상 인수되는 부채는 없으나, 임대차 관계 미상인 점을 고려해야 합니다.

보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 공격적으로 접근 시 최근 시세를 반영한 115,000,000원 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

(위 범위는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.