나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30729 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ""충주중앙탑초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은
보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제105동 제12층 제1202호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~
25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개
발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

신예진 : 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8. 11.임
주택도시보증공사 : 경매신청채권자로서 임차인 신예진의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 개요

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 12층1202호

사건번호: 충주지원 2025타경30729 (1)

경매구분: 부동산강제경매

용도: 아파트

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

건물면적 (전용면적): 59.83㎡ (약 18.1평)

건물 사용승인일: 2018년 01월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제105동 제12층

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 173,000,000원

채권자 (경매신청): 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

총 등기부채권액: 184,860,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건 또한 노선 및 배차 간격 등을 고려 시 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상, 소유권 보존 등기(주식회사신우산업개발, 2018-01-17) 이후 우리은행 근저당(을1, 2018-01-17, 62,160,000원)이 말소기준권리이며, 이후 주택임차권(신예진, 을2, 2023-08-11, 122,700,000원) 및 강제경매(주택도시보증공사, 갑2, 2025-08-11, 115,405,326원)가 등기되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 신

보증금: 122,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-05-31

배당신고일자: 2023-08-11

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

상기 임차인 신예진은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청한 건입니다. 따라서 매각으로 인해 임차인의 보증금은 소멸되며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있는 주거 지역에 위치해 있습니다. 아파트 단지 내 편의시설 및 충주 시내의 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

본건 인근에는 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소가 갖추어져 있습니다.

또한, 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 충주신우희가로 아파트

사용승인일: 2018년 01월 15일

총 세대수: 741세대

최고층: 20층 (본건 동 105동은 17층)

총 주차대수: 160대 (지상 4대, 지하 53대, 주차타워 103대로 추정됨 - 제공된 정보와 상이할 수 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건에 대한 경매 진행 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.

임차인 신예진의 경우 대항력은 없으나, 매각 완료 후 명도 진행 시 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 지역 개발 및 환경 요인

충주시 중앙탑면 용전리 일원에 법현산업단지 개발 계획이 추진 중인 것으로 파악됩니다. 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 산업단지 조성으로 인한 잠재적 환경 변화(소음, 교통량 증가 등) 가능성도 고려해야 합니다. 현재까지 직접적인 혐오시설이 인접한 것으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 중앙탑면의 신축 아파트로, 비교적 좋은 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 기준으로 할 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하며 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 2018년 준공의 비교적 신축 아파트.

* 최근 실거래가 기준 시세 대비 저평가 가능성.

* 인근 초등학교 및 생활 편의 시설 접근성 양호.

* 명도 부담이 크지 않은 임차인 구성.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000원

최근 시세 (2026년 6-7월): 140,000,000원 ~ 150,000,000원

상기 시세 및 물건 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다. 본 물건은 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 없어, 실질적인 낙찰가 산정에 유리한 측면이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.