나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1913 [1] 충청북도 충주시 봉방동 143-3 상지씨티빌아파트 101동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 ‘봉방동 행정복지센터’ 동쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(탄금대로, 중원대로, 국원대로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공(판넬)지붕 11층 건물 내 제7층 제706호로서
외벽: 페인트 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 진입로가 북서쪽으로 노폭 10m 내외, 북동쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1913 (1)

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 143-3 상지씨티빌아파트 101동 7층706호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원 (4천9백만원)

건물면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

토지면적: 25.42㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적경매(부동산)

사용승인일: 2002년 1월 25일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 ‘봉방동 행정복지센터’ 동쪽 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(탄금대로, 중원대로, 국원대로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 무난합니다.

토지: 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

진입로: 본 단지 진입로가 북서쪽으로 노폭 10m 내외, 북동쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 12일 접수된 임의경매(갑6)입니다. 이에 따라 본 경매 개시로 인한 권리들은 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 5,000,000원 (5백만원)

* 차임: 300,000원 (30만원)

* 전입일자: 2023년 10월 25일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다.)

인수 보증금: 0원 (경매 절차상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.)

주의사항: 대항력 있는 임차인 황 씨가 보증금 500만원으로 거주 중입니다. 임차인의 배당신고일자(2025년 11월 17일)가 지났으나, 보증금 전액을 배당받았는지 여부에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 만약 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거용 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지구보다는 주거 지역 내 부대 상권의 성격을 띠고 있습니다.

차량 이용 시에는 인근 간선도로를 통해 충주시내 주요 상업 시설로의 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 인근에는 봉방동 행정복지센터가 있으며, 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 주요 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

주거환경: 아파트 단지 내에 위치하고 있어 비교적 정온하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 황 씨가 보증금 500만원으로 거주 중이며 대항력을 보유하고 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 경매 절차와는 다른 맥락이 있을 수 있습니다. 다만, 제공된 권리 분석 정보상으로는 특별한 문제가 확인되지 않았습니다.

가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여, 향후 건축 또는 증개축 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 봉방동에 위치한 아파트로, 주변 입지 조건 및 교통 여건이 비교적 우수합니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 철저한 권리 분석 및 배당 결과 확인이 필수적입니다.

형식적 경매의 성격을 가지고 있으나, 권리상 문제는 크지 않은 것으로 판단됩니다.

본 물건의 최종 매수가는 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 실질적인 투자 비용이 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가와 유사한 수준의 합리적인 감정가를 보유하고 있습니다.

아파트 단지 내 위치하여 주거 수요가 안정적입니다.

주요 간선도로 인접으로 시내 접근성이 우수합니다.

향후 인근 지역 개발 시 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월에는 5,000만원(3층), 2026년 6월에는 4,050만원(10층) 및 4,100만원(9층)에 실거래되었습니다.

본 건의 감정가는 4,900만원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 500만원이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 법적 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 보증금 전액 배당 가능 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 임차인 리스크를 감안한 예상 입찰가는 40,000,000원부터 45,000,000원 (4천만원 ~ 4천5백만원) 범위로 제안합니다.

본 물건에 대한 가장 합리적인 예상 입찰가는 42,000,000원 (4천2백만원)으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.