나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51623 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2083 삼일무지개아파트 107동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 <교동초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 슬라브지붕 15층 중 제11층 제1103호로서,
(사용승인일: 1994-10-31)
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

(1-가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

(1-가) : 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 왕복 4차로의 포장도로가 소재하며, 북서측으로 1순환로의 간선도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교동초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(교동초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51623 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2083 삼일무지개아파트 107동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 153,000,000원

토지면적: 30.84㎡ (약 9.33평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) (전용면적 기준)

토지지분: 30.838㎡ (약 9.33평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 <교동초등학교> 북동측 인근에 위치합니다. 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북동측 및 남서측으로 왕복 4차로의 포장도로가 접하고 있으며, 북서측으로는 1순환로 간선도로가 소재합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용적률 220% 이하, 건폐율 60% 이하, 높이 15층 이하의 주거용지입니다.

용암1택지개발지구 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 보행자전용도로 및 중로 1류(폭 20~25m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교동초등학교, 용암중학교)에 해당됩니다.

본 제공 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2021년 12월 21일자 주택도시보증공사 전세권 설정 등기(을구 9번)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 소유권 이전, 전세권 설정, 압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 선순위 전세권 분석

등기부상 2021년 12월 21일 주택도시보증공사 명의로 140,000,000원의 전세권이 설정되어 있습니다.

이 전세권은 말소기준권리이며, 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

따라서, 낙찰자는 인수되는 전세금 140,000,000원을 별도로 부담해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으나, 등기된 전세권(140,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

단지 내 및 인근에 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설 이용이 가능합니다. 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 교동초등학교와 용암중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트 슬라브 지붕입니다.

층수: 총 15층 중 11층에 위치합니다.

사용승인일: 1994년 10월 31일 (약 32년 경과)

내외벽 마감: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감, 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시 창호입니다.

설비: 위생 및 급ㆍ배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

주차: 아파트 단지 내 총 280대 주차 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 리스크는 140,000,000원의 선순위 전세권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 총 취득 비용이 크게 증가하므로 투자 결정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, 앞서 언급된 140,000,000원의 전세권이 등기되어 있어 매수인에게 실질적인 부담으로 작용합니다.

6.3. 기타

건물의 사용승인일이 1994년으로 약 32년 경과하였으므로, 향후 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이므로 건축 행위에 있어 건폐율, 용적률, 높이 제한 등이 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

감정가는 153,000,000원이나, 가장 치명적인 부분은 140,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실제 낙찰받는 금액 외에 추가적인 1.4억원의 부담이 발생합니다.

최근 실거래가가 115,000,000원에서 123,000,000원 수준임을 고려할 때, 인수되는 전세권만으로도 최근 최고 실거래가를 초과하므로, 일반적인 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 인수되는 140,000,000원의 전세권을 제외한 실질적인 취득 금액으로 시세 대비 수익을 얻는 것입니다.

전용면적 59.94㎡(약 18.13평)의 본 물건은 최근 실거래가(최고 123,000,000원)를 고려할 때, 인수되는 전세금액(140,000,000원)과의 차이로 인해 수익을 내기 어려운 구조입니다.

장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 이는 불확실성이 크고 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세: 115,000,000원 ~ 123,000,000원

감정가: 153,000,000원

인수되는 전세금: 140,000,000원

분석:

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 매수인에게 인수되는 140,000,000원의 전세금입니다. 이는 낙찰가가 결정된 후 추가로 부담해야 하는 직접적인 비용입니다.

최근 최고 실거래가(123,000,000원)와 비교했을 때, 인수되는 전세금(140,000,000원)만으로도 이미 시장가를 상회합니다. 따라서, 낙찰가에 인수되는 전세금을 더한 총 취득 비용이 시세보다 높아져 수익을 기대하기 어렵습니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 감정가(153,000,000원)를 목표 총 취득 비용으로 설정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수되는 전세금

예상 입찰가 = 153,000,000원 - 140,000,000원 = 13,000,000원

결론적으로, 13,000,000원을 입찰할 경우 총 취득 비용은 13,000,000원(입찰가) + 140,000,000원(인수 전세금) = 153,000,000원이 됩니다. 이는 최근 최고 실거래가인 123,000,000원보다 30,000,000원 높은 금액으로, 현재 시세 기준으로 투자 시 손실이 예상됩니다.

본 물건은 인수되는 전세권으로 인해 투자로서의 매력도가 매우 낮으며, 적극적인 입찰은 권장하기 어렵습니다. 만약 투자를 결정한다면, 예상되는 총 취득 비용이 시장가보다 현저히 낮아질 수 있는 특별한 상황(예: 전세권 말소 가능성 등)이 확인되지 않는 한, 매우 낮은 금액으로 입찰하거나 입찰을 보류하는 것을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.