나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30679 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 44-7 소훈아파트 제라동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리에 소재하는 “주문진중학교” 서측 인근에 위치하는 “소훈아파트 제라동 4층 402호”로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 402호로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등
- 내벽 : 벽지마감 등
- 바닥 : 장판지, 타일마감 등
- 창호 : pvc샷시 등

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 남동측, 북측, 서측 으로 폭 약 8m내외, 10m내외, 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든
축종 사육제한구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 강릉지원 2025타경30679 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 황OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 44-7 소훈아파트 제라동 4층 402호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 금액

감정가: 81,100,000원

토지면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

토지지분: 38.8㎡

건물면적: 67.89㎡ (약 20.54평) (전용면적 기준)

건물지분: 67.89㎡

아파트의 전용면적은 67.89㎡(약 20.54평)이며, 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리에 소재하며, “주문진중학교” 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지는 남동측, 북측, 서측으로 각각 폭 약 8m~10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접한 국지도로입니다. 또한, 2024년 10월 30일부터 모든 축종의 사육이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 주문진중학교가 서측 인근에 위치해 있습니다. 주문진고등학교 또한 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 아파트 단지라는 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

2.6. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 과거 주문진 문화교육센터 인근에 폐기물 매립장 조성 사업이 추진되었으나 주민 반대로 백지화된 사례가 있습니다. 또한, 인근 아파트 단지에서 돈사로 인한 냄새 문제가 단점으로 지적된 바 있습니다. 본 물건과 직접적인 관련성은 낮으나, 해당 지역의 개발 및 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 황성호

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금이 없습니다.

3.2. 등기부현황 요약

* 소유권 이전: 서호봉 (2004.12.22), 서현철 (2006.10.04), 권춘동 (2010.12.06)

* 말소기준권리: 북강릉농업협동조합 근저당 (2023.07.28, 52,800,000원)

* 기타 권리 내역:

* 근저당: 황성호 (2024.08.08, 30,000,000원)

* 전세권설정: 황성호 (2024.08.08, 5,000,000원)

* 임의경매: 황성호 (2025.08.11, 23,407,122원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.08.18)

* 모든 등기부상 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 87,800,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-06-08

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 없음 (예: 지상권 등)

4. 상권분석

주문진읍 교항리 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거지역입니다. 주변의 상업시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 최근 몇 년간 주문진읍 지역 아파트 매매 실거래가가 일부 존재하며, 이는 지역 내 부동산 거래가 이루어지고 있음을 시사합니다. 다만, '소훈' 브랜드 아파트들은 1990년대 초반에 건축된 단지들이 많아, 상대적으로 오래된 구축 아파트에 해당합니다.

5. 생활정보

* 주요 교육 시설: 주문진중학교, 주문진고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주거 환경: 아파트, 단독, 다세대 주택이 혼재된 환경이며, 주문진중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 본 건이 속한 소훈아파트 단지는 1991년 10월에 입주가 시작된 것으로 파악됩니다. 따라서 비교적 오래된 구축 아파트로서, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종의 사육이 제한되는 구역으로, 이는 민감한 사항은 아니나 지역 특성으로 인지할 필요가 있습니다.

* 환경 관련 이슈: 과거 주문진 지역에 사업장 폐기물 매립장 건설이 추진되었으나 주민 반대로 무산된 사례가 있으며, 일부 아파트 단지에서는 냄새 관련 문제가 언급되기도 했습니다. 이는 해당 지역 전체에 대한 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

* 정보 부족: 임대 관계에 대한 정보가 일부 미상으로 남아있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며 인수할 보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍에 위치한 아파트로, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점은 긍정적입니다. 주변에 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 다만, 건축 연령이 오래되었고, 지역의 환경 관련 이슈 가능성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 최저가 및 감정가: 감정가 81,100,000원에 비해, 실제 낙찰가는 이에 미치지 못할 가능성이 있습니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 투자 가치가 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리관계가 매각으로 소멸되므로, 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 주거지로서의 가치: 주문진읍 내 주거용 부동산으로서 실수요자에게도 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,100,000원입니다. 최근 인근 유사 아파트의 실거래가 정보를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 최근 시장 동향, 경쟁 물건, 본 건의 정확한 상태 및 수리 필요 여부, 그리고 개별적인 자금 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 건축 연령, 지역 환경 이슈 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사, 그리고 법원 진행 상황에 대한 면밀한 파악이 선행되어야 합니다.

예상 입찰가는 시세, 수리비, 경매 수수료 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.