나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53052 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 638 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초등학교' 남동측 직선거리 약400미터 지점에 위치
하는 다세대주택(통칭 초원아트빌) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택
등이 밀집하여 소재하는 주거지대로서 동측 인근으로 공원 및 골프장(제일CC)이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약7~8분정도
거리에 안산I.C(영동고속도로) 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 내 5층 502호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기, 일부 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭8미터, 북서측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부곡동 638 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53052 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 638 5층502호 (초원아트빌)

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

토지지분: 35.1023㎡ (약 10.62평)

건물면적: 75.64㎡ (약 22.88평)

건물지분: 75.64㎡ (약 22.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 소재하며, '정재초등학교'로부터 남동측으로 약 400미터 거리에 위치하고 있습니다.

주거 밀집 지역에 속해 있으며, 인근에는 유사 규모의 다세대주택들이 자리하고 있습니다. 동측으로는 공원과 제일CC 골프장이 인접해 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량으로 약 7~8분 거리에 안산IC(영동고속도로) 진출입로가 위치하여 광역 교통망 이용 또한 양호합니다.

주변 지역에 대한 예비 조사를 통해 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 21일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023년 1월 20일

* 확정일자: 2023년 1월 10일

* 배당신고일자: 2025년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 이 임차인은 대항력이 없으므로, 배당순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 부곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

주변에 공원이 위치하고 있어 정주 여건이 양호하며, 상업시설 및 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 쉽게 접근할 수 있습니다.

지역 내 기본적인 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건축물대장상 해당 물건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 502호입니다.

내부는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 구성되어 있으며, 다세대주택으로서 일반적인 이용 상태를 갖추고 있습니다.

난방은 개별난방 방식으로 보일러가 설치되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2007년 9월 17일입니다.

6. 잠재적 리스크

관계인 부재로 인해 내부 이용상태를 현장 조사가 아닌 건축물현황도와 탐문조사에 의거하여 평가하였습니다. 실제 내부 상태와 일부 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류/3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이나, 경매 진행 중 권리 변동 가능성에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 접근성과 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

건물 연식(2007년)을 고려할 때, 최근 신축된 건물들에 비해 가치 상승 여력은 다소 제한적일 수 있으나, 넓은 면적(75.64㎡)은 장점으로 작용할 수 있습니다.

내부 상태 확인 제약 사항과 토지이용계획상의 제한 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 부곡동은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 정재초등학교와 인접하여 학군 수요를 배후에 두고 있습니다.

* 강제경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 명도 진행 시 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 넓은 전용면적(75.64㎡)은 다세대주택으로서의 매력도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 163,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 거래된 유사 물건들의 가격대는 128,000,000원부터 166,000,000원까지 분포하고 있습니다.

비교 사례들이 본건보다 전용면적이 작거나, 건축 연식이 오래되었음에도 불구하고 높은 가격대에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 2001년에 건축된 59.94㎡ 면적의 물건이 128,000,000원에 거래된 점을 기준으로 면적을 환산하면 약 161,500,000원 수준이 됩니다. 본건의 건축 연식이 이보다 신축임을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 보수적인 접근과 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.