나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53021 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 667-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "한국선진학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 주상용 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태

본건 북측으로 중로한면의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 : 알씨조 및 벽돌 평슬래브지붕 4층 건물로서, (사용승인일자 : 1993.06.28) 외벽 : 석재붙임 및 타일붙임 마감 등. 내벽 ; 페인팅, 타일붙임 및 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 ~ 3층 : 근린생활시설, 4층 : 주택, 지층 : 대피소(창고)등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 등 참고하시기 바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-감정서 기재 제시외㉢은 일부 파손 상태로 매각에 포함하나 파손부분에 대한 평가는 제외하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지 정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 667-9번지에 위치하고 있습니다.

토지 면적은 220.50㎡ (약 66.7평)입니다.

제시외 토지 면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 건물 정보

건물 용도는 근린주택입니다.

건물 총 면적은 493.98㎡ (약 149.4평)입니다.

건물 제시외 면적은 43.73㎡ (약 13.2평)입니다.

건물은 알씨조 및 벽돌 평슬래브지붕 4층 건물로, 1993년 6월 28일에 사용 승인되었습니다.

건물의 1층부터 3층까지는 근린생활시설, 4층은 주택, 지층은 대피소(창고) 등으로 이용 중입니다.

건물의 외벽은 석재붙임 및 타일붙임 마감이며, 내벽은 페인팅, 타일붙임 및 인테리어 마감입니다. 창호는 샷시창호입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 1,069,393,400원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다.

채권자는 송OOOOO입니다.

주의사항으로 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정서 기재 제시외 (㉢)은 일부 파손 상태로 매각에 포함되나, 파손 부분에 대한 평가는 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재한 "한국선진학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 북측으로 중로 한 면의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 주변 시설

본 물건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 대상자는 외국인 등이며 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대입니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

주변 지도 확인 결과, 인근에 학교(한국선진학교)가 소재하는 등 교육 시설과 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 6일 접수된 송림중앙신용협동조합의 근저당권 (834,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 978,860,475원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입일자 2021-06-17, 확정일자 2024-07-30, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 미상, 배당신고일자 2025-10-15, 대항력 없음. (전입일자 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다.)

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-04, 확정일자 미상, 대항력 없음. (확정일자 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다.)

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설과 다세대주택이 혼재된 지역에 위치하며, 주상용 건물로 이용되고 있습니다.

주변 지역의 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상업 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 1993년 건축되어 연식이 30년 이상 되었습니다.

주변에 "한국선진학교"가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주위 환경은 일반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 건축되어 연식이 오래되어 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 파손: 감정평가서 상 제시외 건물 (㉢) 일부가 파손된 상태로 매각에 포함되어 수리가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상(외국인 등)에게는 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

* 임대관계 불확실성: 일부 임차인의 경우 전입일자 또는 확정일자가 미상으로, 정확한 권리 관계 및 배당 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 근린주택으로, 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 건물입니다.

건축 연식이 오래되었고 제시외 건물의 파손 등 일부 하자 요인이 있으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 명확합니다.

인수되는 임차인의 보증금 또한 없어 낙찰자의 부담이 적은 편입니다.

주변 시세 및 물건의 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 본오동의 입지적 장점.

* 근린생활시설과 주택의 복합 용도로 활용 가능성.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 관계.

* 일괄매각으로 토지 및 건물 일괄 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,069,393,400원입니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 평당 시세는 약 600만원 ~ 800만원 수준으로 파악됩니다.

본 건물의 연면적은 약 149.4평이므로, 이를 기준으로 환산 시 건물 가치는 약 8.96억원 ~ 11.95억원 범위로 추정해볼 수 있습니다.

건물의 연식(1993년) 및 제시외 건물의 파손 상태 등을 감안할 때, 감정가 대비 일정 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

총 채무액이 약 9.79억원임을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 85% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 900,000,000원에서 960,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

본 가격 산정 시에는 인수되는 임차인 보증금이 없다는 점을 반영하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.