나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53049 [1] 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 1층디0112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 ""KTX광명역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 업무 및 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 KTX광명역이 소재하는등 제반
교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 1층 디0112호로서
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

조사일 현재 공실임.

설비내역

건물내 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설)등 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약30미터 내외, 남서측으로 노폭 약20미터 내외, 남동측으로
노폭 약25미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일직동 515-1 기준
준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(국지도로)(접합), 상대보호
구역(빛가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

감정평가시 기준 공실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53049 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 1층디0112호 (도로명: 경기도 광명시 새빛공원로 67)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 808,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 감정평가 시 기준 공실임.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

* 건물 면적: 40.87㎡ (약 12.36평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 광명역자이타워

* 동/호수: 1층 D0112호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 층수: 지하 2층, 지상 25층 중 1층

* 건축물대장 주용도: 공장 (지식산업센터)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* KTX광명역 북동측 인근에 위치

* 주위: 아파트 단지, 업무 및 상업시설 혼재 지역 (주위환경 보통)

2.2. 교통 여건

* 건물까지 차량 출입 용이

* 인근에 버스정류장 및 KTX광명역 소재 (대중교통 이용 편리)

* 종합적인 교통 편의성은 보통 수준

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(국지도로)(접합)에 접함

* 상대보호구역(빛가온유치원)

* 과밀억제권역

* 택지개발지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1. 근저당 (국민은행), 2024-10-10 접수, 636,000,000원

3.2. 권리 분석 결과

* 본건 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이거나, 임의경매 개시결정 등기에 의해 정리될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권 합계: 822,483,731원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

* KTX광명역 역세권을 중심으로 업무 및 상업시설이 발달

* 주변 아파트 단지의 배후 수요 확보 가능

4.2. 본건 상가 특성

* 1층 근린상가로 접근성 양호

* 건물 전체 용도(지식산업센터)와 본건 용도(근린상가)의 시너지 효과 기대

* 현재 공실 상태이므로, 초기 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 전략 필요

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* KTX광명역 및 주변 상업시설을 통한 다양한 편의시설 이용 가능

5.2. 주거 및 업무 환경

* 인근 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 배후 수요 확보 유리

* 업무시설 밀집 지역으로 직장인 유동 인구 고려 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

* 감정평가 시 기준 공실이며, 현재도 공실 상태임.

* 공실 장기화 가능성에 대한 대비 필요

6.2. 용도 및 건축물대장 관련 사항

* 건축물대장상 주 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 본건은 '근린상가'로 확인됨.

* 사용 및 등록된 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이에 대한 확인 필요 (추후 문제 발생 가능성).

6.3. 법적 제한사항

* 토지이용계획상 상대보호구역(유치원 인접) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당.

* 해당 법규로 인한 건축 또는 영업상의 제약이 있는지 추가 확인 필요.

6.4. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 일반 매물보다 복잡한 권리관계가 발생할 가능성이 있음 (본건은 경매로 인해 정리되는 것으로 보임).

7. 종합 의견

KTX 광명역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수한 근린상가입니다. 건물 내 1층 상가로서 접근성이 뛰어나며, 주변 아파트 단지와 업무시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 감정평가 시점 및 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 해소를 위한 전략이 필수적입니다. 건축물대장상 주용도와 본건 용도의 차이, 그리고 토지이용계획상 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 하로 정리될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 명도 관련 절차를 신속하게 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* KTX 광명역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 광명역자이타워 내 1층 상가로서의 높은 접근성과 가치.

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (공실 해소 시).

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 받을 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 공실 해소 및 정상적인 임대 수익 발생 가능성을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 상가 시세, 건물 내 유사 면적 상가의 임대료 수준, 그리고 예상되는 임대 수익률을 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가(808,000,000원) 대비 80~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통해 파악된 실질 가치와 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.