나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [1] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-인근 호수인 111호~113호와 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53061 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은계로 260 (은행동), 우평라비엔빌딩 1층 110호

건물명: 우평 라비엔빌딩

건물 용도: 제2종근린생활시설 (등기부 및 건축물대장상)

건물 사용승인일: 2018년 07월 03일

감정가: 791,000,000원

토지면적: 12.71㎡ (약 3.85평)

건물면적: 51.59㎡ (약 15.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 단지 등이 혼재하는 성숙 중인 상업지대로, 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.2. 3. 토지 및 건물 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제110호로, 외벽은 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어로 마감되었습니다. 창호는 페어글라스, 커튼월 시공 상태입니다.

1.2. 4. 도로 상태

본건은 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(2회 지정), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리는 2023년 05월 08일에 접수된 인천옹진농업협동조합의 근저당권(을1, 696,000,000원)입니다.

본건 경매로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전6번신탁등기말소 (갑7, 우평건설주식회사)

* 소유권이전 (갑8, 서동현, 매매)

* 근저당권 (을1, 인천옹진농업협동조합, 696,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (갑9, 시흥시)

* 압류 (갑10, 시흥시)

* 강제경매 (갑11, 우평라비엔상가관리단, 2025-08-14 접수, 말소)

* 임의경매 (갑12, 인천옹진농업협동조합, 말소)

1.3. 2. 채권 총액

등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본건과 관련하여 현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 추후 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 4. 주의사항 및 특이사항

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

* 타 호실과의 이용 상태: 본건(110호)은 인근 호수인 111호~113호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 이는 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하며 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 합니다.

* 건물 단차: 본건이 속한 "우평라비엔빌딩"은 단차로 인해 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특성

본건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 "은계호수공원"을 중심으로 주거 단지와 업무시설이 혼재된 복합 상권입니다. 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

1.4. 2. 건물 및 입지 강점

* 제2종 근린생활시설로 용도가 지정되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 은계호수공원 인접으로 인한 유동 인구 흡수 및 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

* 주변 아파트 단지와 오피스텔 등 주거 시설을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

1.4. 3. 상권 위험 요소

* 신축 상권의 경우, 공실률 변동성이 있을 수 있습니다.

* 유사 경쟁 상가와의 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

인근에 은계호수공원이 있어 여가 및 휴식 공간을 이용하기 편리합니다. 또한, 주변 상업지구 내 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 2. 교통 인프라

대중교통 이용이 편리하며, 수도권 제1순환 고속도로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 자가용 이용자에게도 편리한 교통 환경을 제공합니다.

1.5. 3. 교육 환경

본건은 상대보호구역으로 지정된 지역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. (주변 학교와의 거리 및 특이사항은 추가 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 물리적 이용 상태

인접 호실(111호~113호)과 벽체 없이 일체로 이용 중인 점은 임차인 또는 매수인이 원상복구 부담을 안게 될 수 있는 잠재적 리스크입니다. 다만, 복원 가능하며 독립성 인정된다는 점은 긍정적 요소입니다.

1.6. 2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 명도 대상 임차인이 존재할 경우, 명도 절차 진행에 따라 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 3. 중복사건 존재

중복사건이라는 정보는 해당 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 예정되어 있을 가능성을 시사합니다. 이는 낙찰 후 권리 관계의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 높일 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 4. 말소된 권리 관련 주의

등기부상 일부 압류 및 경매 사건이 '말소' 처리되었으나, 현재 진행 중인 경매 절차의 채권자 및 채무 관계를 명확히 이해하고, 잔류 채권 또는 채무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 은행동의 은계호수공원 인근에 위치한 제2종 근린생활시설로서, 신축 후 비교적 짧은 기간(2018년 사용승인)이 경과하여 건물 상태는 양호한 편입니다. 아파트 단지 및 오피스텔의 풍부한 배후 수요와 호수공원이라는 랜드마크의 집객 효과를 바탕으로 상권 성장 잠재력이 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 인접 호실과의 벽체 구분 문제, 임대차 관계 미상, 중복사건 존재 등의 잠재적 리스크 요인이 있어 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 은계호수공원 인근으로 인한 뛰어난 집객 잠재력.

* 안정적 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 입주민을 통한 고정 고객 확보 가능.

* 다용도 활용: 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종 유치 용이.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후화에 대한 우려가 적음.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 791,000,000원으로 책정되었습니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 투자 판단을 할 수 있습니다.

주변 시세, 임대 수익률, 향후 상권 발전 가능성, 명도 비용, 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 매각 사례, 인근 상권의 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

현 시점에서는 감정가 이하의 금액으로 진입을 고려하되, 구체적인 입찰가는 본건의 희소성, 경합 정도, 응찰자 수 등에 따라 유동적으로 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.