나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42329 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 '안성맞춤가족공원' 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 단독 및 다세대주택, 물류센터, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제
반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층중 4층으로서
외 벽: 치장벽돌 붙임
창 호: 샷시 창호임

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8M 및 북동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리
권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

서울보증보험으로부터 2025. 9. 27. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨
현황조사 당시 관리비 미납으로 인한 단수조치 안내문이 부착되어 있었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42329 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 67.99㎡ (약 20.56평)

건물면적: 41.06㎡ (약 12.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

토지이용계획 및 제한상태: 제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역.

2. 입지조건

위치: 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 '안성맞춤가족공원' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변으로는 단독 및 다세대주택, 물류센터, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 4층에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌로 마감되었으며, 창호는 샷시로 설치되었습니다.

토지 이용상태: 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 8M, 북동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 31일자 이천세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 2012년 11월 1일

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2021년 2월 8일 말소 예정, 보증금 75,000,000원)

* 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 존재 (모두 말소 예정)

인수되는 권리:

등기부상 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2013-08-23, 확정일자 2013-08-06, 배당신고일자 2021-02-08, 대항력 없음.

주의사항:

* 서울보증보험으로부터 2025년 9월 27일 자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 현황조사 당시 관리비 미납으로 인한 단수조치 안내문이 부착되어 있었습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

주변 환경: 본 물건은 '안성맞춤가족공원' 북서측 인근에 위치하며, 주거 시설과 더불어 물류센터, 근린생활시설, 공원 등이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통 및 편의시설: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다. 다만, 대규모 상업 시설까지의 접근성은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 개발 현황: 안성시 공도읍 지역은 지속적인 도시 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에서 특별히 언급된 혐오 시설은 없습니다. 다만, 물류센터가 인근에 위치하고 있음을 참고할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

관리비 미납: 현황조사 당시 관리비 미납으로 인한 단수조치 안내문이 부착되어 있어, 체납된 공용 관리비 부담 가능성을 고려해야 합니다. (통상적으로 경매 물건의 경우 낙찰자가 미납 공용 관리비를 인수하게 됩니다.)

SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

확약서 제출: 서울보증보험이 제출한 확약서 내용은 임차인의 권리 행사 범위에 대한 약속으로, 낙찰자의 보증금 인수 부담을 직접적으로 야기하지 않을 것으로 보이나, 잠재적인 분쟁 소지에 대한 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리에 위치한 다세대주택으로, '안성맞춤가족공원' 인근의 주거 지역에 속해 있습니다. 주변은 주거, 상업, 공원 시설이 혼재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 권리상의 부담은 없습니다.

하지만, 관리비 미납, SGI 관련 조건 변경, 서울보증보험의 확약서 제출 등 특이사항이 다수 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 조사와 사전 확인이 반드시 필요합니다.

7. 투자 포인트

지역 성장 잠재력: 안성시 공도읍은 수도권과의 접근성이 개선되고 개발이 활발히 진행됨에 따라 지역 가치의 상승이 기대되는 지역입니다.

안정적인 수요: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

시세차익 가능성: 감정가가 시세 대비 합리적인 수준에서 결정될 경우, 시세 차익을 통한 수익 창출 기회를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 44.37㎡ (2017년식, 라온빌): 84,000,000원

* 68.76㎡ (1994년식, 뉴젠하우스): 65,500,000원

* 66.61㎡ (2014년식, 서연빌리지C동): 125,000,000원

분석 결과: 본건의 전용면적(41.06㎡)과 유사한 2017년식 '라온빌'(44.37㎡)이 8,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건물의 적정 시세는 8,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가(9,200만원)는 최근 시세 대비 다소 높은 수준으로 평가됩니다.

인수 보증금: 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 임차인 한국토지주택공사의 보증금 75,000,000원은 배당을 통해 변제될 예정입니다.

리스크 고려: 미납 관리비, SGI 인수조건 변경, 서울보증보험의 확약서 제출 등 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

추천 입찰가 범위: 상기 분석을 종합하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 적정 입찰가 범위로 제안합니다.

73,600,000원 ~ 78,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.