나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42400 [1] 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 106동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 중리동 소재 ""안성체육공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와 지붕 지상 15층 건물 내 제503호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 상대보호구역<학교보건법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42400 (1)

소재지: 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 106동 5층503호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1억 4천 1백만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세정보

토지면적: 57.96㎡ (약 17.53평)

토지지분: 57.961㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평, 분양면적 기준 추정)

전용면적: 59.854㎡ (약 18.10평, JSON 정보 기반)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 금속기와 지붕, 지상 15층 중 5층

사용승인일: 2007년 9월 19일

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안성시 중리동 소재 "안성체육공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리인 근저당권(을5, 김정희, 2024-06-07)보다 후순위 권리인 근저당권(을6), 압류(갑6, 갑7), 임의경매개시결정(갑8)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 114,000,000원 (근저당권 2건 합산)

임차인 현황:

주요 사항: 대항력 있는 임차인 '주이나'가 존재합니다.

임차인 정보:

* 임차인: 주 (주이나)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-12

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 해당 임차인의 점유 및 권리 행사에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업지구나 중심 상권과는 거리가 있어, 상권 자체의 발달보다는 주거지로서의 입지 특성을 가집니다. 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.6. 생활정보

주변 시설: "안성체육공원" 남측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 주변에 공장, 주거시설, 농경지가 혼재되어 있어 복합적인 생활 환경을 이룹니다.

편의시설: 단지 인근 및 소규모 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

단지 정보: 안성동광1차아파트는 총 14개동, 930세대로 구성되어 있으며, 2007년에 사용승인되었습니다. 총 주차 대수는 932대로, 주차 공간은 충분한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금과 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 점유 관련 불확실성을 내포합니다. 낙찰자는 해당 임차인의 권리 관계를 철저히 조사하고 명도 전략을 수립해야 합니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 경매에 나왔다는 점은 채무 규모가 크거나 담보물 가치에 비해 채무액이 높을 가능성을 시사합니다. 이는 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 중리동에 위치한 아파트로, 안성체육공원 인근에 자리하고 있습니다. 단지는 2007년에 건축되었으며, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고되어 있어 권리분석 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 시장 가격 대비 합리적인 입찰이 가능하다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

최근 실거래가: 2026년 6월, 동일 평형(84.93㎡)의 1층 물건이 1억 4천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 5층으로, 층수 프리미엄을 고려했을 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능성이 있습니다.

입지 조건: 안성체육공원 인근에 위치하며, 주변 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

잠재적 가치: 대항력 있는 임차인 이슈를 명확히 해결하고 명도 절차를 원만히 진행한다면, 안정적인 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2.0. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 4천 1백만원입니다. 최근 실거래가 중 동일 평형(84.93㎡)의 1층이 1억 4천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 5층 물건에 대한 시장 가치는 1억 4천만원 내외로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재, 공동담보로 인한 채무 규모 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 3천 8백만원 ~ 1억 4천 3백만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

2.1. 추가 고려사항

주변 시설 조사 결과, 안성시 중리동 일대에는 과거 쓰레기 소각장, 납골당 등 혐오 시설 관련 논의가 있었던 기록이 있으나, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미치는 혐오 시설이 현재 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.