나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52718 [1] 경기도 광주시 목현동 390-5 예건프리우스 비동 지1층지-01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

등기사항전부증명서상 동명칭은 "제비동"으로 표기되어 있으나, 현장조사 결과 현황 동명칭은 "나동"으로 표기되어 있음.
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52718 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 390-5 예건프리우스 비동 지1층지-01호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 108.58㎡ (약 32.84평)

토지지분: 54.288㎡ (약 16.42평)

건물면적: 120.02㎡ (약 36.30평)

건물지분: 60.01㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물명: 예건프리우스

동/호수: B동 지1층 지-01호

준공년도: 2010년 02월 05일

주소 표기 차이: 등기사항전부증명서상 동 명칭은 "제비동"이나, 현황은 "나동"으로 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

소재지: 경기도 광주시 목현동 390-5

주위환경: 제공된 정보에 상세한 주위 환경 정보가 기재되어 있지 않으나, 주변에 다른 공동주택 단지가 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

교통상황: 제공된 정보에 교통상황에 대한 상세 내용이 기재되어 있지 않습니다.

인접 도로상태: 제공된 정보에 인접 도로 상태에 대한 상세 내용이 기재되어 있지 않습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제공된 정보에 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 상세 내용이 기재되어 있지 않습니다.

혐오시설 여부: 현재까지 파악된 정보로는 대상 물건지 인근에 혐오시설이 존재하는지에 대한 명확한 정보는 없습니다. 다만, 광주시는 2030년부터 생활 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립을 추진 중이며, 이에 대한 주민들의 반발 사례가 있었습니다. 하지만 이는 대상 물건지와 직접적인 관련성이 낮으며, 소각장 등의 시설은 입지별로 주민들의 민감도가 다를 수 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

말소기준권리: 을2 근저당권 (2011-09-02, 서울원예농업협동조합, 72,000,000원)

등기부채권 총액: 123,616,162원

권리사항 요약:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리(을2 근저당권) 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기사항전부증명서 상 현재까지 파악된 채권 총액은 123,616,162원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

특이사항:

* 공유자의 우선매수신고: 본 물건은 지분 매각으로, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선하여 해당 물건을 매수할 수 있는 권리입니다. 공유자의 우선매수권 행사는 1회에 한하며, 보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 매수인은 해당 부동산의 일부 지분만 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 건물 사용, 관리, 처분 등에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 빌라 등이 밀집한 주거 지역으로 파악됩니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2012년식, 41.76㎡(약 12.63평): 18,000만원 (약 430.07만원/㎡)

* 2014년식, 57.96㎡(약 17.53평): 15,000만원 (약 258.80만원/㎡)

* 2017년식, 49.14㎡(약 14.86평): 18,300만원 (약 372.39만원/㎡)

해당 물건은 2010년식, 건물면적 120.02㎡(약 36.30평)이며, 감정가는 120,000,000원입니다. 이는 면적당 가격으로 환산 시 약 99.98만원/㎡ 수준으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 것으로 분석됩니다. 이는 감정가가 실제 시장가치보다 낮게 책정되었거나, 지분 매각이라는 특수성을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 학군에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 목현동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등) 및 교육 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 용도에 근린생활시설(소매점)이 포함되어 있어 건물 내 또는 인근에서 일부 상업시설 이용이 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권 행사: 공유자가 해당 물건을 매입할 경우, 낙찰자는 소유권을 취득하지 못하게 됩니다. 이는 입찰 참여 자체의 불확실성을 높이는 요인입니다.

* 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성: 부동산의 일부 지분만 소유하게 되므로, 건물 및 토지의 사용, 관리, 수익, 처분 등에 있어 다른 지분권자와의 합의가 필수적입니다. 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 주소 표기 오류: 등기부상 명칭과 현황 명칭(제비동 vs 나동)이 달라 혼동을 야기할 수 있습니다. 이는 계약 및 인도 과정에서 확인이 필요합니다.

* 경매 절차상 추가 비용 발생 가능성: 명도, 세금 등 경매 절차 진행 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택 지분 매각 건으로, 감정가는 120,000,000원입니다. 건물의 면적은 120.02㎡(약 36.30평)으로 비교적 넓은 편이나, 토지 및 건물 모두 지분으로 매각됩니다. 또한, 공유자의 우선매수권이 신고되어 있어 낙찰 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보여 특별한 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 지분 매각으로 인한 다른 지분권자와의 관계, 공유자의 우선매수권 행사 가능성 등은 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 주택 거래가가 본 물건의 감정가를 상회하는 것으로 나타나, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 지분 매각 및 공유자 우선매수권이라는 특수성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건의 시세가 본 물건의 감정가를 상회하고 있어, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 120.02㎡(약 36.30평)의 넓은 전용 면적은 실거주 또는 임대 시 유리할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채무자의 재산에 대한 강제 집행 절차로, 법적 절차에 따라 명확하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대주택 매매 사례들을 분석한 결과, 본 물건과 유사한 규모(120.02㎡)의 주택이 거래된다면 약 310,000,000원에서 516,000,000원 범위로 추정됩니다 (인근 41.76㎡ ~ 57.96㎡ 면적의 매매가를 기준으로 산출된 면적당 가격을 120.02㎡에 적용,).

그러나 본 물건은 건물 및 토지의 지분 매각이며, 공유자의 우선매수권 신고가 있는 점을 감안해야 합니다. 또한, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 120,000,000원을 상회하는 수준에서, 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 지분 매각의 특수성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추정 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 공유자의 의사 등에 따라 변동될 수 있으며, 최종 결정은 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.