나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52704 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등의 상업용부동산이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 남위례역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 내 제지층 제비104호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.10.26)
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감,
바 닥 : 아스타일깔기 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

일련번호 가 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 나~다 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 라~마 : 내벽 경계구분 없이 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 바 : 근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 사 : 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 옥내소화전설비, 옥내주차장(자주식 274대) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 남서측 하향의 완경사지에 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지(위례헤리움)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(위례) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

북동측 도로 기준 1층이 현황 1층, 남서측 도로 기준 지층이 현황 1층인 건물.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경52704 (1)

1.2. 소재지

경기도 성남시 수정구 창곡동 559-7 위례헤리움 지층비104호

1.3. 건물명

위례헤리움

1.4. 용도

근린상가

1.5. 감정가

486,000,000원

1.6. 토지 면적

9. 24㎡ (약 2.79평)

1.7. 건물 면적

48. 48㎡ (약 14.66평)

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.10. 채권자

북부천새마을금고 (경매 신청 채권자로 추정)

1.1. 사용승인일

2018년 10월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등 상업용 부동산이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 남위례역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 남위례역은 8호선의 유일한 지상역으로, 주변 지역의 대중교통 접근성을 높이고 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지는 남서측으로 노폭 약 45m, 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

없음. (인수 보증금 합계 0원)

3.2. 말소되는 권리

등기부 채권 총액은 4,800,000,000원이며, 현재까지 접수된 권리 중 말소기준권리(을1, 북부천새마을금고 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사아이엠케이컴퍼니

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업자 등록일): 2020년 01월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자는 미기재 되어 있습니다.

임차인은 사업자등록(또는 전입신고) 일자가 2020년 01월 02일로, 말소기준권리인 북부천새마을금고 근저당권(2021년 08월 27일 접수)보다 앞서 대항력을 갖추었습니다. 보증금 10,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 있으나, 배당요구 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 제이엔제이리츠주식회사 (2021.08.27), 송종학 (2021.08.27)

* 근저당권: 마포새마을금고 (2021.08.27, 말소), 북부천새마을금고 (2021.08.27, 말소기준권리), 아현새마을금고 (2021.08.27, 말소)

* 임의경매: 북부천새마을금고 (2025.08.05, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 분포

대상 물건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 의료시설 등 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 특히 남위례역 인근으로 상업 시설과 편의 시설이 발달하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

지하철 8호선 남위례역이 인접해 있으며, 역 주변으로 CU 편의점, 다이소, 다양한 식당 및 카페 등 편의시설이 위치하고 있습니다. 또한, 위례한빛초, 위례고운초 등 학교와 위례파출소, 위례119안전센터 등 관공서도 소재하고 있습니다. 위례신도시 내에는 산책로와 자전거길이 잘 조성된 위례역사수변공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인(주식회사아이엠케이컴퍼니)이 존재하며, 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 정확한 인수 여부 및 금액은 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 오류 가능성 (현황 1층)

건축물대장상 지층 B104호이나, 북동측 도로 기준으로는 1층, 남서측 도로 기준으로는 지층이 현황 1층으로 표시되는 등 공부상 표기와 현황의 차이가 존재합니다. 이는 실제 이용 시 혼란을 야기할 수 있으며, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 진행되는 물건으로, 본 물건 외 다른 담보물건의 진행 상황 및 가치에 따라 경매 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 남위례역 역세권에 위치한 근린상가로, 주변 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 가지고 있습니다. 2018년에 준공된 신축급 건물이며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공부상의 층 표기와 실제 현황 간의 차이가 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남위례역 초역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 잠재적 임대 수요 확보 용이.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 건물 노후화 우려 적음.

* 성남시 수정구 창곡동이라는 지역적 가치 보유.

9. 예상 입찰가

감정가 486,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원이 실제 인수될 경우, 이를 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다. 따라서, 임차인 인수 보증금을 제외한 감정가를 기준으로 입찰가를 검토하되, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 시세, 임차인의 명도 가능성, 기타 경매 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.