나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52714 [1] 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭)판매시설 지2층비2009호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 백현동 소재 신분당선 및 경강선 ""판교역"" 남서측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 근린생활시설, 백화점, 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 신분당선 및 경강선 ""판교역""이 소재
하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하5층 지상2층 건물 내 지2층 제비2009호로서
2022.08.22. 사용승인되었으며,
외 벽: 석재붙임마감 등
내 벽: 몰탈위페인팅, 강화유리 등임.

이용상태

집합건축물 대장상 판매시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기시설, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용오피스텔 및 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 45미터, 서측으로 폭 약 30미터 정도의 포장도로와 접하고, 동측으로
폭 약 30미터 정도의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(판교), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭
30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지
역<도시교통정비촉진법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 택지개발지구(2012-06-25)(판교택지개발예정지구)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 실지조사 당시 대상물건은 외관상 간판(상호명:네일숲) 및 영업시설이 되어 있으나 영업
은 중단된 상태인 것으로 추정되며, 이해관계인 폐문부재로 내부확인이 불가함에 따라
내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기
바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 2025타경52714 (1)

소재지 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭)판매시설 지2층비2009호

용도 판매시설

감정가 829,000,000원

토지면적 6.29㎡ (약 1.90평)

건물면적 26.69㎡ (약 8.07평)

매각 대상 토지/건물 일괄매각

경매 구분 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 백현동에 소재한 힐스테이트판교역(7-1블럭) 내 상가로서, 신분당선 및 경강선 판교역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 백화점, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 판교역세권 개발로 인한 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 곳입니다.

특히 현대백화점 판교점, 아브뉴프랑, 파미어스몰 등 대규모 복합 쇼핑 공간이 인접해 있어 유동인구 및 집객력이 매우 우수합니다.

또한, 판교역을 중심으로 신분당선, 경강선이 통과하며 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 05월 08일자 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 1,149,148,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 가압류(갑3), 임의경매(갑4)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

다만, '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등은 확인되지 않았습니다.

실지 조사 당시 영업은 중단된 상태로 추정되었으며, 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 불가했습니다.

금액이 미상인 임대관계로 인해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 힐스테이트판교역(7-1블럭)은 판교역 초역세권에 위치하며, 주변은 현대백화점, 현대아울렛, 다양한 식음료 매장, 업무시설 및 주거시설이 밀집해 있어 상업 및 유동인구 유입이 매우 활발한 지역입니다.

판교테크노밸리와 연계된 첨단 산업단지 종사자 및 배후 주거단지의 수요를 흡수할 수 있는 최적의 입지입니다.

특히, 본건은 판매시설로서 주변의 복합 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 다양한 업종 유치가 가능할 것으로 보입니다.

주변에 판교박물관, 화랑공원, 백현동 카페거리 등 문화 및 여가 시설도 인접해 있어 주말 및 평일 유동인구를 확보하는 데 유리합니다.

혐오시설 관련

주변 지역 분석 결과, 판교신도시 개발 초기 단계에서 쓰레기 소각장 굴뚝 높이와 관련하여 공군과의 협의 과정에서 일부 논란이 있었으나, 현재 본건 물건지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 판교역을 중심으로 백화점, 대형마트(롯데마트 판교점) 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

또한, 판교 테크노밸리가 인근에 있어 직주근접성이 우수하며, 성남아트센터, 판교박물관, 화랑공원 등 문화 및 여가 시설 접근성도 양호합니다.

학군으로는 신백현초, 보평중, 보평고 등 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내부 확인 불가: 실지 조사 당시 폐문부재로 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가능했습니다. 이는 향후 인수 후 내부 수리, 임대차 설정 등에 어려움으로 작용할 수 있습니다.

미확인 임대관계: 임대관계가 미상으로, 실제 임대 현황 및 계약 조건 등을 파악하는 데 추가적인 조사가 필요합니다.

영업 중단 상태 추정: 현재 영업이 중단된 상태로 추정되어, 공실 위험 및 상권 활성화 방안 마련에 대한 고려가 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 소유권 이전 과정이나 관리 방식이 일반 물건과 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 판교역 초역세권에 위치한 신축(2022년 사용승인) 판매시설로, 판교의 뛰어난 교통망과 풍부한 배후수요를 바탕으로 높은 잠재력을 지닌 물건입니다. 현대백화점 등 대형 상업시설과의 연계성, 판교테크노밸리 종사자 및 지역 주민을 타겟으로 한 상권 분석이 효과적으로 이루어진다면 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 확인과 추가적인 정보 수집을 통해 이를 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 판교역 초역세권, 더블 역세권(신분당선, 경강선)으로 교통이 매우 편리합니다.

풍부한 배후수요: 판교테크노밸리 직장인, 현대백화점 등 상업시설 이용객, 주변 아파트 단지 거주민 등 잠재 고객층이 두텁습니다.

신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

다양한 편의시설 인접: 백화점, 마트, 문화시설 등이 가까워 생활 및 쇼핑 편의성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 829,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되므로 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 현재 내부 확인이 불가하고 영업이 중단된 상태라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점 등을 고려할 때, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 재조사 및 임대 시세 파악이 선행되어야 합니다.

감정가 수준에서 보수적으로 접근하되, 향후 예상되는 수익률 및 재투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

총 등기부채권액은 약 11.5억원으로, 이는 시장에서 형성되는 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 입찰가를 산정하는 데 있어 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.