나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52724 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 수인분당선 ""모란역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 모란5일시장 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 북동측 인근 수인분당선 '모란역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 성남아리스타 내 1층 131호로서,
외벽 : 외장 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몽탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 알루미늄 샷시 창호 마감.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로서 인접 호수인 130호와 함께 벽체 등 경계 구분 없이 일체로 식당(경성밥상)으로 이용중이며, 조사일 현재 '휴업' 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 방재설비, 승강기 설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 정방형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 상업업무용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동,서,남,북 4면으로 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접 호수인 130호와 함께 벽체 등 경계 구분없이 식당(현재 휴업)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52724 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 물건 현황

소재지 및 건물 정보: 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 131호

건물명: 성남아리스타 주건축물제1동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 1층

총 호수: 338호

토지 및 건물 면적

토지 면적: 16.67㎡ (약 5.04평)

토지 지분: 16.673㎡ (약 5.04평)

건물 면적: 57.24㎡ (약 17.32평)

건물 지분: 57.24㎡ (약 17.32평)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가

감정가: 2,230,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 수인분당선 "모란역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업업무용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 모란5일시장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

북동측 인근에는 수인분당선 '모란역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 관계

본건은 동, 서, 남, 북 4면으로 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 2022년 4월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

* 인수 권리 여부

말소 기준 권리 하위에 등기된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이나, 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본 건은 성남시의 주요 상업 및 업무지구에 속하며, 유동인구가 많은 지역입니다.

근린상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 지닙니다.

* 주변 상권

모란역을 중심으로 형성된 상업시설 밀집 지역에 위치하며, 다양한 업종의 점포들이 영업 중입니다.

인근에 모란5일시장이 있어 지역 주민 및 방문객의 유입이 기대됩니다.

* 시장 연계성

모란역 및 시장 등 배후 수요가 풍부한 지역으로, 상권 활성화 가능성이 높은 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

모란역 주변으로 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거 및 업무시설이 복합적으로 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 기타 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 성남시의 중심 상업지구 중 하나로, 오피스텔 및 상가 건물이 다수 분포하고 있습니다.

지구단위계획구역(여수)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획 등을 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 관련 리스크

현재 본 건은 인접 호수인 130호와 벽체 구분 없이 '식당(경성밥상)'으로 일체로 이용 중이나, 조사일 현재 '휴업' 상태입니다. 이는 추후 정상적인 영업 재개 및 관리에 대한 확인이 필요함을 의미합니다.

인접 호수와 경계 구분이 없는 상태로 이용 중이므로, 향후 점유 관계, 면적 사용 범위, 관리비 분담 등에 있어 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 외 리스크

집합건물의 경우, 공용 부분(복도, 계단, 승강기, 주차장 등)에 대한 관리비 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미납 관리비는 신규 소유자가 인수할 수 있는 부분이 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경 리스크

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 상업 및 시장 지역의 특성상 소음, 냄새 등은 발생할 수 있으나, 일반적인 상업지역 수준으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 물건 평가

본 건은 모란역 역세권에 위치한 대로변 코너 건물 내 상가로, 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다.

넓은 면적(건물 17.32평)으로 비교적 다양한 업종의 영업이 가능하며, 8층 건물 내 1층 상가라는 점에서 가시성과 접근성이 좋습니다.

말소기준권리 하부의 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확하다는 점은 큰 장점입니다.

* 활용 방안

현재 휴업 중인 식당으로 이용되었던 만큼, 원상복구 후 재임대 또는 직접 운영을 고려할 수 있습니다.

입지 조건을 고려할 때, 일반음식점 외에도 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로의 전환 가능성도 있습니다.

인접 호수와의 통합 이용 특성을 고려하여, 계약 시 명확한 경계 및 사용 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 강점

최고의 입지: 모란역 인근, 대로변, 1층 상가

권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음

넓은 면적: 17.32평의 전용 면적으로 활용도 높음

배후 수요 풍부: 역세권, 시장, 상업/업무지구 혼재

* 고려사항

현재 휴업 상태 및 인접 호수와의 통합 이용으로 인한 불확실성

상가 공실 리스크 및 임대 수익률 검토 필요

추후 발생 가능한 관리비 관련 이슈 확인

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 감안할 때, 본 건은 충분히 투자 가치가 있습니다.

다만, 현재 휴업 상태이며 인접 호수와의 통합 이용으로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 수익률 계산이 어려우나, 일반적으로 감정가 2,230,000,000원 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 1,784,000,000원 ~ 2,007,000,000원 사이를 적정 수준으로 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 임대 시세 및 주변 시세 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.