나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3243 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 OOOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 ""곤지암역(지하철 경강선)"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 및 임야 등이 소재하는 읍소재지내 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(경강선 곤지암역) 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 조성중인 허가지임.
일련번호(2) : 완경사의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 조성중인 토지임.
일련번호(3) : 완경사의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 조성중인 도로예정지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2) : 남측으로 도로예정지인 일련번호(3)과 접함.
일련번호(3) : 본건이 도로예정지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.) 등임,
일련번호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.) 등임,

일련번호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항을 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 이동식 컨테이너, 화장실 매각 제외.
건축을 목적으로 지반공사가 진행중이며, 출입을 금하는 경계선이 설치되어 있고, 토사가 적치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경3243 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 337-81

용도: 대지

토지면적: 1018.00㎡ (약 307.80평)

토지 일부 지분: 661.3264㎡ (약 200.20평)

건물면적: 0.00㎡

건물 일부 지분: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 감정 및 입찰 정보

감정가: 1,245,429,810원

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부 채권액: 5,146,424,999원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 이동식 컨테이너, 화장실 매각 제외. 건축을 목적으로 지반공사가 진행 중이며, 출입 금지 경계선 설치 및 토사 적치 상태.

1.5. 감정평가 요약

감정평가서 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 "곤지암역(지하철 경강선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 및 임야 등이 소재하는 읍소재지내 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(경강선 곤지암역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 개발 현황

기준시점 현재 토지는 완경사의 형태로, 조성 중인 허가(일련번호 1), 조성 중인 토지(일련번호 2), 도로 예정지(일련번호 3)로 이용 중임. 건축을 목적으로 지반공사가 진행 중인 상태로, 토사가 적치되어 있음.

2.4. 도로 상태

일련번호(1) 토지는 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

일련번호(2) 토지는 남측으로 도로 예정지인 일련번호(3)과 접함.

일련번호(3) 토지는 본건의 도로 예정지임.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(일련번호 1), 소로2류(폭 8m~10m)(일련번호 2, 3), 중로2류(폭 15m~20m)(일련번호 3) 접합

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

* 준보전산지 (일련번호 1)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (일련번호 3)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2022-08-16 접수된 안산신용협동조합의 근저당권 (을14)으로, 매각으로 인해 소멸될 권리임.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전 (2020-10-08): 박정환 외 1명

* 4번 신기연 지분 전부 이전 (2021-03-31): 박정환 (공유물 분할)

* 근저당권 (2022-08-16): 안산신용협동조합 (말소기준권리)

* 가압류 (2023-07-28): 신말례 (수원지방법원 2023카단62193)

* 가압류 (2024-07-04): 최미숙 (수원지방법원 2024카단506201)

* 압류 (2025-01-21): 광주시 (징수과-00 0506)

* 가압류 (2025-03-21): 경기신용보증재단 (수원지방법원 2025카단502397)

* 임의경매개시결정 (2025-08-04): 안산신용협동조합 (수원지방법원 성남지원 2025타경3243)

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 및 차임이 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 권리 분석 종합

본건은 지분 매각이며, 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 등기되어 있으나, 을14 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 곤지암읍 곤지암리는 곤지암역을 중심으로 주거지대와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 최근 곤지암역세권 개발사업(2단계)이 추진되면서 대규모 주거단지 조성이 가시화되고 있음. 이는 향후 지역 상권 활성화 및 편의시설 확충에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됨.

4.2. 잠재적 상업 가치

역세권 개발 계획과 연계하여 주택 및 상업시설이 복합적으로 개발될 예정이므로, 향후 유동인구 증가와 함께 상업적 가치 상승이 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 단독 및 다세대주택, 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 곤지암역을 통해 수도권 접근성이 양호함. 향후 역세권 개발에 따른 편의시설 및 공공시설 확충이 기대됨.

5.2. 교통 및 접근성

경강선 곤지암역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 지역 내외 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수도권정비계획법상 성장관리권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 법규 및 규제를 받고 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 지분 매각

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 사용 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있음.

6.3. 현장 상황

현재 건축을 목적으로 지반공사가 진행 중이며, 출입을 금하는 경계선이 설치되어 있고 토사가 적치된 상태임. 이는 매수 후 추가적인 정비 및 비용 발생을 의미함. 또한, 매각 대상에서 제외된 이동식 컨테이너와 화장실은 별도 처리가 필요함.

6.4. 개발 관련 불확실성

곤지암역세권 개발 사업이 활발히 추진 중이나, 사업의 구체적인 진행 상황, 일정 변경, 또는 예상치 못한 변수 발생 시 본건 토지의 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수하며, 곤지암역세권 대규모 개발 사업으로 인해 향후 미래 가치 상승이 기대되는 물건임. 특히, 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 있으며, 역세권 개발로 인한 인프라 확충 효과를 누릴 수 있다는 장점이 있음.

그러나 토지 일부 지분만 매각되고, 현재 지반 공사 진행 및 토사 적치 등 현장 상태가 정리되지 않은 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한 규제가 존재한다는 점은 주의해야 할 부분임. 또한, 향후 공유자들과의 협의 과정에서 난항이 예상될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 경강선 곤지암역 역세권 입지로 뛰어난 교통 환경 및 수도권 접근성.

* 곤지암역세권 2단계 도시개발사업 계획에 따른 지역 가치 상승 및 인프라 확충 기대.

* 1종일반주거지역으로 향후 건축 및 개발을 통한 가치 증대 가능성.

* 매각 대상에서 제외되는 물건(컨테이너, 화장실) 외 별도 시설물 문제 없을 가능성 (단, 인수 시 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 현재 진행 중인 지반 공사 및 토사 적치 상태, 각종 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함. 예상 입찰가는 감정가(1,245,429,810원)를 기준으로 하되, 향후 공유자 간의 협의 비용, 추가 공사 비용, 개발 이익 등을 면밀히 분석하여 결정해야 함. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 지분 매각으로 인한 협의 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함. 상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.