나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [1] 경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 2층201호 (문형동,오포문형양우내안애아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 2층201호 (문형동, 오포문형양우내안애아파트)

용도: 아파트

감정가: 445,000,000원

건물면적: 전용면적 85.00㎡ (약 25.7평), 건물지분 84.9961㎡

토지면적: 토지/건물 일괄매각이나, 토지면적 및 토지지분은 0㎡로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 아파트의 집합건물로서의 특성상 토지 소유권이 구분되지 않고 전체 소유자에게 공유되는 방식임을 시사합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 주변 환경

해당 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 오포문형 양우내안애 아파트 단지 내에 소재하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 자연 녹지가 혼합된 주거 지역입니다. 아파트 단지 주변은 산으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다는 평가가 있습니다.

* 교통

아파트 인근에는 57번 국도가 지나고 있으며, 제2경부고속도로(서울-세종 고속도로), 성남-장호원 자동차전용도로, 제2중부고속도로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 광역 교통망 이용이 편리할 것으로 보입니다. 또한, 성남~여주간 복선전철 개통으로 분당선, 신분당선으로의 환승이 가능하며, 광주역 주변 역세권 개발이 추진 중이라는 호재가 있습니다. 다만, 일부 의견에 따르면 대중교통 이용 편의성은 다소 부족하다는 평가도 있습니다.

* 생활편의시설

단지 내에는 피트니스 센터, GX룸, 골프연습장 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다. 또한, 인접한 분당 지역의 AK플라자, 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 분당서울대병원, 분당한방병원 등 의료 시설을 공유할 수 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 능원초, 오포초, 광명초 등 교육 시설 이용을 위한 자체 셔틀버스도 운영하고 있습니다.

* 혐오시설

현재까지 확인된 정보만으로는 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 광주시 차원에서 신규 소각장 설치 사업이 추진되고 있으나, 입지 선정 과정에 있으며 해당 물건지와 직접적인 관련성은 명확하지 않습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 9월 26일 접수된 양우건설 주식회사 명의의 가압류 (갑3)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 대부분의 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑9, 갑11, 갑12, 갑13)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재할 수 있음을 의미하며, 정확한 지상권의 내용과 효력 범위는 추가적인 확인이 필요합니다. 일반적인 경매 절차에서 선순위 지상권은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

* 유치권

2025년 8월 20일, 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년 7월 31일 기준)에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 적법하게 성립되는 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 할 수 있어 상당한 리스크가 될 수 있습니다. 유치권의 성립 요건(채권 존재, 물건과의 견련성, 적법한 점유, 변제기 도래 등)을 충족하는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 대지권 미등기

해당 아파트는 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 소유권 관계는 불분명합니다. 감정가액에는 대지권이 포함되어 평가되었으나, 낙찰자가 대지 사용권을 확보하기 위한 추가 절차가 필요하거나 분양대금 미납으로 인한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 정확한 확인을 위해서는 분양사에 문의하여 대지권 취득 가능 여부 및 분양대금 완납 여부를 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 아파트 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 2026년 6월 기준 해당 아파트의 시세는 약 3억 1,500만원에서 3억 4,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 2026년 6월 5일, 17일에는 3억 1,500만원 ~ 3억 1,900만원에 거래되었으며, 2026년 6월 12일에는 3억 4,000만원에 거래되었습니다. 이는 전용면적 84.9961㎡ 기준입니다.

* 아파트 임대 시세 분석

최근 임대차 정보에 따르면, 2026년 5월에 보증금 1,000만원에 월세 130만원(약 1.3억 보증금 환산 시), 보증금 2,205만원에 월세 0원(전액 보증금) 등의 계약이 있었습니다. 이는 해당 아파트의 임대 수요 및 수익률을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보

아파트명: 오포문형 양우내안애 아파트

사용승인일: 2018년 10월 12일

총 동수: 15개동

총 세대수: 1028세대

최고층: 23층, 최저층: 3층

주차대수: 총 103대 (지상 12대, 지하 33대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 관리사무소 연락처: 031-768-9137

6. 잠재적 리스크

* 불분명한 유치권: 양우건설의 대규모 공사대금 유치권 신고가 되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁이나 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성이 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태로, 소유권 이전 및 대지 사용에 대한 법적 불확실성이 존재합니다. 분양대금 미납 문제 등이 복합적으로 작용할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권): 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 수 있습니다. 이는 부동산의 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 중복사건: 여러 강제경매 및 가압류가 등기되어 있는 것으로 보아, 채권자 간의 복잡한 이해관계 및 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려했을 때 시세 대비 저렴한 감정가를 확인할 수 있습니다. 그러나 유치권, 대지권 미등기, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 다수의 중대한 권리관계상의 하자가 존재하여 경매 시 각별한 주의가 요구됩니다. 특히, 양우건설의 대규모 유치권 신고는 그 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 매우 커질 수 있으며, 대지권 미등기와 지상권의 존재는 부동산 가치와 활용성에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다. 이러한 위험 요인들을 철저히 분석하고 추가적인 확인 절차를 거친 후에 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 시세차익: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 상대적으로 높아 향후 시세 상승 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 신축 아파트: 2018년 사용승인된 아파트로 비교적 신축에 속하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 편리한 광역 교통망: 제2경부고속도로 등 주요 도로망 접근성이 우수하여 수도권 광역 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 감정가 445,000,000원입니다.

주변 시세는 최근 2026년 6월 거래가를 기준으로 약 315,000,000원 ~ 340,000,000원 수준입니다.

다만, 유치권(1,244억원 규모, 성립 여부 불분명), 대지권 미등기, 소멸되지 않는 지상권 등 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 이러한 위험 요인들을 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰이 이루어지지만, 본 건과 같이 복잡한 권리관계가 있는 경우 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 접근해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 비용 및 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(법률 자문, 권리 인수 등)을 고려하여, 예상 입찰가는 현재 시세 하단인 약 315,000,000원을 기준으로 하되, 모든 위험 요인을 감안하여 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

단, 유치권의 성립 여부, 지상권의 구체적인 내용, 대지권 관련 법적 문제 등에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.