나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3403 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 3층3217호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 ""지하철 수인분당선 모란역"" 남동측 인근에
소재하며, 주위는 성남메트로칸등 오피스텔, 성남모란장 및 각종 근린생활시설이 밀집되어
있는 상업, 업무지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 수인분당선 모란역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘트리트지붕 지하7층/지상10층 건물내 3층 3217호로서,
외벽: 석재 및 판넬붙임등 마감임.
내벽 : 몰탈위 페인팅등 마감임.
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

판매 및 영업시설(상점)으로 현황 공실임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기, 에스컬레이터, 냉난방설비
등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 정방형, 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약50미터, 북측으로 약6미터, 동측으로 약8미터의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

성남동 3499 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭
50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.
성남동 3500 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭
50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.
성남동 3501 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건은 조사일 현재 현장접근이 불가능하며, 본건 소재 건물 관리단의 비협조등으로,
구분점포로서 경계표지와 건물번호 표식이 확인이 불가능한바, 본건의 위치는
건축물현황도면 등으로 확인하였으니, 경매참여시 관련 규정 및 위치확인에 대한
재확인이 요망됨.

물건 비고

현황공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경3403 (1)

1.2. 소재지

경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 3층 3217호 (신 주소: 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136)

1.3. 용도

판매시설 (상점)

1.4. 감정가

50,000,000원

1.5. 토지면적

1. 69㎡ (약 0.51평)

1.6. 토지지분

1. 688㎡ (약 0.51평)

1.7. 건물면적

6. 05㎡ (약 1.83평)

1.8. 건물지분

6. 048㎡ (약 1.83평)

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

농업협동조합중앙회 (근저당), 농협은행 (임의경매)

1.12. 특이사항

없음

1.13. 주의사항

현황 공실임

1.14. 건물 정보 요약

* 건물명: 니즈몰

* 구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상10층 건물 내

* 용도: 판매시설 (판매 및 영업시설)

* 사용승인일: 2005년 9월 2일

* 해당 호수: 3층 3217호

* 전체 호수: 1651호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치하며, 지하철 수인분당선 모란역 남동측 인근에 소재합니다. 주위는 성남메트로칸 등 오피스텔, 성남모란장 및 각종 근린생활시설이 밀집되어 있는 상업, 업무 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 수인분당선 모란역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 수도권제1순환고속도로 성남IC와 분당수서로 탄천IC가 인접하여 차량 이용 시 교통이 다소 혼잡할 수 있습니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지하7층/지상10층 건물 내 3층 3217호입니다. 외벽은 석재 및 판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 판매 및 영업시설(상점)로 이용 중이나, 현황은 공실 상태입니다.

2.5. 설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기, 에스컬레이터, 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 3필 일단의 정방형, 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 50미터, 북측으로 약 6미터, 동측으로 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 성남동 3499: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 성남동 3500: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 성남동 3501: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 농업협동조합중앙회 근저당 (2005-12-14, 61,360,000원)

* 주요 권리 내역: 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매 개시결정.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 본건에 해당 지상권이 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건에 대한 별도의 임차인 현황 자료는 확인되지 않았습니다.

3.3. 총 채권액

* 근저당권 (농업협동조합중앙회): 61,360,000원

* 임의경매 청구금액 (농협은행): 19,743,313원

* 총 채권액: 81,103,313원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 성남동 지역은 모란역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 인근에 성남메트로칸과 같은 오피스텔, 전국적으로 유명한 성남모란장(5일장), 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변 지역은 판매시설, 오피스텔, 상업시설 등이 혼합된 복합 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

수인분당선 모란역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선의 버스정류장이 인접해 있어 시내외 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설

전국적인 규모의 모란시장이 인근에 위치하여 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 여가 활동에도 편리합니다.

5.3. 기타

본건은 10층 건물 중 3층에 위치하며, 건물 내에 승강기, 에스컬레이터 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현황 공실로 조사되어 있어, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 현장 접근 및 확인 어려움

감정평가서상 조사일 현재 현장 접근이 불가능했으며, 건물 관리단 비협조 등으로 구분 점포 확인에 어려움이 있었음을 명시하고 있습니다. 이는 경매 참여 시 정확한 위치 확인 및 현장 답사의 중요성을 시사합니다.

6.3. 채권 총액 대비 감정가

본건의 총 채권액(81,103,313원)이 감정가(50,000,000원)를 초과하고 있어, 낙찰가가 감정가와 큰 차이를 보일 가능성 또는 유찰 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 과밀억제권역, 비행안전구역 등 법적 제한사항이 다수 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 인접 여부

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 성남시는 상대원동 등에 쓰레기 소각장 건설을 추진하고 있어 관련 시설의 잠재적 위치 및 영향권에 대한 파악이 필요합니다. 현재 본건 물건지에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 성남 모란역 역세권에 위치한 소형 판매시설로, 우수한 교통망과 풍부한 상권 배후를 갖추고 있습니다. 건물 내 다양한 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 조사 당시 현장 확인에 어려움이 있었다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 역세권 소형 상가로서의 잠재력은 있으나, 공실 위험 및 권리관계 등 추가적인 면밀한 분석이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 모란역 초역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 소형 면적으로 투자금 부담이 상대적으로 적어 소액 투자가 가능합니다.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역에 있어 향후 상권 활성화 시 시세 상승 기대가 가능합니다.

* 성남 모란시장이 인근에 있어 배후 수요가 꾸준한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 50,000,000원

* 총 채권액: 81,103,313원

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 경매 낙찰가율, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우 감정가가 5,000만원이며, 총 채권액이 이를 상회하므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 공실 상태 및 현장 확인의 어려움 등을 감안하여 신중한 판단이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동 및 주변 부동산 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.