나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57277 [1] 경기도 오산시 갈곶동 133-6 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '대원초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 일반
주택지대로서 아파트 등 공동주택, 다가구 등 단독주택, 근생시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 용이하고 1번국도 및 시내 간선도로 인근으로 교통사정 무난함.

건물의 구조

2013.20.27일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 2층 204호로서
외벽: 석재 붙임 및 강판 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 마루형 판재 마감
창호: 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

원룸형 다세대주택임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 세대별 위생설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형 평지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.
토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20~2028.11.19)
<추가기재>건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 여부 미상임.
이해관계인 부재로 내부조사 불가하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문
사항 및 평가선례 등을 참조하였음.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57277 (1)

소재지: 경기도 오산시 갈곶동 133-6, 2층 204호

용도: 다세대주택 (원룸형)

감정가: 50,000,000원

토지면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

건물면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '대원초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 1번 국도 및 시내 간선도로와 인접하여 교통 사정은 무난한 편입니다. 남서측으로 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20 ~ 2028.11.19)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 총 85,000,000원의 등기부채권 총액이 설정되어 있습니다. 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을5 (주택임차권): 박재홍(박 ) 명의로 2026년 5월 19일 등기되었으며, 임차금액은 85,000,000원입니다. 전입일자 2025년 1월 9일, 확정일자 2023년 10월 6일로 대항력이 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위일 가능성이 높아 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 갑9 (강제경매): 박재홍(박 ) 명의로 2025년 8월 12일 등기되었으며, 경매 신청 채권자입니다. 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 갑10 (압류): 기흥세무서장 명의로 2025년 12월 15일 등기되었으며, 말소될 예정입니다.

본건은 선순위임차권과 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히, 신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인인 박 의 임차보증금 85,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 다세대주택으로, 인근에 대원초등학교 등 교육 시설과 주거 단지가 형성되어 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

교통망으로는 1번 국도 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차보증금이 85,000,000원임에 반해, 본건의 감정가는 50,000,000원입니다. 이는 경매를 통해 매각되더라도 임차인의 보증금 전액을 변제받기 어려울 가능성이 매우 높으며, 미변제된 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 예상 인수 보증금액을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 중대한 위험을 안고 있습니다. 감정가 50,000,000원 대비 임차보증금이 85,000,000원이므로, 최악의 경우 매수인이 부담해야 할 총 금액은 상당할 수 있습니다.

입찰 참여 시에는 법원 경매 절차 및 배당 순위를 면밀히 파악하고, 임차인과의 협상 가능성 및 인수 시 예상되는 총 실투자금액을 철저히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연도(2013년) 대비 감정가가 시세 대비 적정하거나 다소 낮을 가능성 존재

* 주변 개발 현황 및 향후 시세 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매/전월세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 45,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 신축 건물의 경우 시세가 더 높게 나타납니다.

본건의 감정가는 50,000,000원이며, 이는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 높아, 매수인의 총 실투자금액은 감정가를 초과할 것으로 예상됩니다.

따라서, 보증금 인수 위험을 감안하여 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 예상되는 시장 가치 및 인수 보증금액을 고려하여, 현재 시점에서 보수적으로 접근할 경우 20,000,000원에서 30,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 예상치이며 실제 배당 현황 및 법원 경매 진행 상황에 따라 낙찰 가능 금액은 달라질 수 있습니다.

1.9. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 간선도로 인근에 소규모 공업 시설 등이 산재할 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.