나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57316 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 441 향남시범넓은들마을에일린의뜰 406동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 ""한울초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(아파트)단지, 학교 등이 소재하는 주거지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동 까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 제1층 제103호 로서,
외벽:몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트(집합건축물현황도면상 방3,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸,발코니,현관등의 구조임)
로 이용중임.

(※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 남측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보
통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로1류(폭20
m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 절대
보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57316 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 441 향남시범넓은들마을에일린의뜰 406동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 395,000,000원

토지면적: 63.08㎡ (약 19.10평)

토지지분: 63.0814㎡ (약 19.10평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.965㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오에스비저축은행

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리에 위치하며, "한울초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택(아파트) 단지 및 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있고 남측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리인 오에스비저축은행 근저당권(을5, 2021-07-30)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 본건에는 다음과 같은 인수되는 권리가 존재합니다.

* 을4 전세권: 허장수 명의로 2020-08-03에 설정되었으며, 금액은 230,000,000원입니다. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 허용: 2020-07-31 전입, 보증금 및 차임 미상, 대항력 있음.

* 허장수: 보증금 230,000,000원, 대항력 있음. (전세권자와 동일인으로 보이며, 금액이 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 및 학교가 밀집한 주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. "제3종일반주거지역"으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: "한울초등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 편리한 통학 환경을 제공합니다. 또한, "상대보호구역" 및 "절대보호구역"으로 지정된 교육 시설이 주변에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 본 물건지 주변으로 대규모 아파트 단지와 학교, 상업 시설 등이 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다. 현재까지 조사된 정보에 따르면, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(허장수)의 보증금 230,000,000원 인수입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다. 또한, 임차인 허용의 경우 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어, 추후 권리관계 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 유동화 물건이라는 점도 특이사항으로 고려될 수 있습니다. 내부 구조 및 상태에 대한 재확인이 요구된다는 점도 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시의 주거 지역에 위치한 아파트로, 학군이 양호한 편입니다. 하지만 2억 3천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건은 투자 결정에 있어 매우 중요한 요소입니다. 해당 금액을 감안한 실질적인 취득 가격 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지와 학교가 밀집한 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 지구단위계획구역: 향남1지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 계획적인 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 395,000,000원이나, 매수인은 임차인 허장수에게 지급해야 할 보증금 230,000,000원을 인수해야 합니다. 따라서 실질적으로 매수인이 고려할 수 있는 최고 입찰가는 감정가에서 인수 금액을 제외한 약 165,000,000원 수준으로 산정됩니다. 최종 입찰가는 시장 조사, 동종 물건 시세, 예상 수리비 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.