나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57317 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 점포, 근린생홀시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호외 6개호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 물탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~7는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택 : 후첨 '내부구조도'참조) 으로
이용 중임.

설비내역

본건 기호1~7는 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~7의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57317 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3, 1에스티하우스 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 287,000,000원

토지면적: 32.99㎡ (약 9.98평)

토지 지분: 32.9893㎡ (약 9.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.57㎡ (약 17.11평)

건물 지분: 56.57㎡ (약 17.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

건물명: 1ST HOUSE (1에스티하우스)

사용승인일: 2021년 02월 05일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축물 층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건 2층 201호)

총 세대수: 10세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 소로(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (권선초등학교) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제6구역 (전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 02월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 996,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 최유정(최 )의 주택임차권 (2025-08-28 말소)

* 군자농업협동조합의 임의경매개시결정 (2025-08-12 말소)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최유정 (최 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 18일

* 확정일자: 2022년 01월 11일

* 배당신고일자: 2025년 08월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,246,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기의 건축물(2019년, 2021년식 다세대주택)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 권선하우스 (2019년식, 42.85㎡): 2026년 3월, 195,000,000원 (약 1504만원/평)

* 투데이 (2021년식, 50.98㎡): 2026년 3월, 197,000,000원 (약 1278만원/평)

본건은 2021년식 건물로 전용면적 약 17.11평에 해당합니다. 위 유사 물건들의 평단가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 219,000,000원 ~ 258,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 287,000,000원 대비 낮은 수준으로, 시세 대비 낙찰 기회를 고려해볼 수 있습니다.

4.2. 건물 상태 및 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조로, 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 완비되어 있습니다. 주거 환경으로는 권선초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 권선초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 단지 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 무난합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으며 복잡한 절차를 수반할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 건물 증축이나 개축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 특정 기간 동안 외국인이나 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 임대관계 미상: 본건 기호 1~7의 임대관계는 미상으로 표시되어 있으나, 등기부상 임차인 최유정의 정보는 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2021년)가 비교적 최신인 도시형생활주택으로, 권선초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리관계는 임차인의 대항력이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 다만, 비행안전구역 지정 및 토지거래허가구역 등의 공법상 제한사항과 중복사건, 공동담보라는 특수 물건 정보를 유의해야 합니다. 또한, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년식)로 비교적 좋은 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

* 권선초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리분석상 인수되는 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세에 기반한 합리적인 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가(287,000,000원)와 주변 시세 분석 결과(약 219,000,000원 ~ 258,000,000원), 건물 상태, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 시세와 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

신중한 접근을 위해, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.