나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57279 [1] 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 85-28 수지포레스트 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 ""수지구청"" 북동측 인근에 위치하며 인근은
공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 빌딩까지 차량 진출입이 가능하며 대상물건 인근에 지하철 수인분당선 ""죽전역(단국대)
, 신분당선 ""수지구청역"" 및 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 5층 504호 및 5층 502호로서
외벽 : 돌붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등
창호 : 샷시창호 마감등임.

이용상태

각 호 오피스텔(후첨 내부구조도 참조:복층구조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 평지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍덕천동 85-28번지 기준 :
도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경57279 (1)

물건 종류: 오피스텔

소재지: 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 85-28 수지포레스트 5층504호

건물 명칭: 수지포레스트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOO

감정가: 199,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 8.57㎡ (약 2.59평)

토지 지분: 8.567㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물 지분: 24.89㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 층수: 총 9층 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 위치하며, "수지구청" 북동측 인근 지역입니다.

주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 지하철 수인분당선 "죽전역(단국대)" 및 신분당선 "수지구청역"이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 22일 접수된 '갑5' 가압류(채권자: 박영복, 권리금액: 금285,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 851,014,601원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 박

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-30

확정일자: 2022-07-30

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 있음

인수 여부: 물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '을구 1번 주택임차권'이 기재되어 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항: 임차인 박 는 대항력을 갖춘 임차인이며, 보증금 175,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 보증금 175,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으므로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

가장 중요한 권리 분석 포인트는 임차인 박 의 보증금 중 얼마만큼이 배당을 통해 회수될 수 있는지 여부이며, 그 잔액이 매수인의 인수 금액이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

용인시 수지구 풍덕천동은 행정복지센터, 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집한 지역으로, 수지구의 중심 상권 중 하나입니다.

수지구청 인근 지역으로, 행정 편의성이 높으며 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 현황

오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 복합된 지역으로, 오피스텔의 배후 수요가 풍부합니다.

주요 지하철역(수지구청역, 죽전역)과 인접하여 외부에서의 접근성이 뛰어나며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수지구청이 인근에 있어 각종 민원 처리 및 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 근린생활시설(상점, 식당, 병원 등)이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육시설

해당 지역은 수지구의 주요 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 보증금 175,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수금액이 예상보다 커질 수 있습니다. 이로 인해 총 투자 비용이 감정가를 상회할 위험이 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성으로 인해 향후 시세가 하락할 가능성이 있습니다.

인근 지역의 신축 오피스텔 공급 증가 여부에 따라 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 상업 용도로 개발되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구청 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다.

하지만, 175,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담입니다.

따라서, 본 물건에 대한 성공적인 투자를 위해서는 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 인수될 보증금액을 정확히 산정한 후 입찰가를 결정하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

수지구청역과 인접한 역세권 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지역 내 개발 계획 및 생활 인프라 개선 등에 따라 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계를 정확히 분석하고 인수될 보증금을 고려하여 적정 가격에 낙찰받는다면, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가(199,000,000원)를 고려할 때, 인수되는 보증금 175,000,000원을 제외한 순수 물건 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 보증금 인수)를 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 으로 산정합니다.

단, 본 입찰가로 낙찰받고 임차인의 보증금 175,000,000원 전액을 인수하게 될 경우, 총 투자 비용은 305,000,000원 (입찰가 130,000,000원 + 인수 보증금 175,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가를 상당폭 초과하므로, 배당 절차에서 임차인이 보증금을 최대한 회수할 수 있는지 면밀히 검토하여 인수 금액을 최소화하는 전략이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.