나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57181 [1] 경기도 화성시 팔탄면 하저리 822 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 하저리 소재 ‘하저교차로’ 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

후첨'지적개황도 및 내부구조도'참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물로서
외벽 : 복합판넬붙임 마감 등,
내벽 : 시멘트 몰탈위 페인트, 석재타일 및 벽지도배 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등 임.

이용상태

본건은 주상용 건물로서
지층 : 근린생활시설 및 계단실 등,
1층 : 근린생활시설 및 계단실 등,
2층 : 근린생활시설 및 계단실 등,
3층 : 다가구주택 및 계단실 등으로 이용 중이며,
- 제시외물건 : 계단실 등으로 이용 중임.
*후첨 '건물개황도 및 내부구조도' 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급 배수설비, 개별 난방설비, 화재탐지 및 승강기 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2는 주상용 건물로서 1,2층은 근린생활시설 등으로, 3층은 다가구주택 등으로이용이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57181 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 하저리 822

용도: 근린주택

감정가: 2,189,107,100원

토지면적: 418.00㎡ (약 126.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 986.86㎡ (약 298.48평)

건물 제시외면적: 56.62㎡ (약 17.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 위반건축물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 팔탄면 하저리 소재 ‘하저교차로’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. [cite:?]

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. [cite:?]

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4) 근저당권 (안양지구축산업협동조합, 2022-02-25) [cite:?]

* 소멸되는 권리: 모든 근저당, 가압류, 강제경매 등이 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기되었거나, 본 경매로 인해 소멸될 예정임. (등기부 내 을4 외 모든 권리) [cite:?]

* 인수되는 권리: 없음. 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* (주)SN산업개발 (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-05-04, 대항력 없음.

* (주)경기중앙산업 (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-05-04, 대항력 없음.

* (주)경인서부산업 (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-05-17, 대항력 없음.

* (주)비피티와이 (김 ): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-10-26, 대항력 없음.

* (주)에이치티토건 (오 ): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-05-08, 대항력 없음.

* (주)영진 (입주자:KARMOKARBISNUKUMAR): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-01-24, 배당신고일자 2025-09-18, 대항력 없음.

* (주)위드란랜드 (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-11-03, 대항력 없음.

* (주)카즈빌 (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-09-05, 대항력 없음.

* (주)티와이개발 (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-05-09, 대항력 없음.

* KARMAKAR GAYETREE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-03-14, 대항력 없음.

* KARMOKAR BISNU KUMAR: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-01-24, 대항력 없음.

* 김 빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-10-04, 대항력 없음.

* 박 란: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-05-09, 대항력 없음.

* 박 근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-01-10, 대항력 없음.

* 임 빈: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-06-15, 대항력 없음.

* 케이로스차일드대부(주) (박 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-05-17, 대항력 없음.

* 홍 정: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-12-14, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 별도의 보증금 인수 부담은 없는 안전한 권리 상태로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 화성시 팔탄면 하저리에 위치하며, 주위는 농경지, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. [cite:?]

* 상업시설 현황: 본 건물은 지하 1층/지상 4층 규모의 주상용 건물로, 1, 2층은 근린생활시설, 3층은 다가구주택 등으로 이용되고 있음. 이는 지역 내 상업 및 주거 수요를 충족시킬 수 있는 구조임을 시사함.

* 개발 잠재력: 팔탄면 일대는 다수의 산업단지 및 공장지대가 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 존재할 수 있음. 최근 화성시의 균형 발전을 위한 '화성형 미니 신도시' 개발 구상이 팔탄면을 우선 개발 지역으로 포함하고 있어, 향후 주거 및 생활 인프라 개선과 함께 지역 발전 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. [cite: ?]

* 편의시설: 건물 자체의 근린생활시설 및 주변 지역의 편의시설 이용이 가능함. 화성시 팔탄면 지역에는 현대차 남양연구소, 마도 산업 단지 등과 인접해 있어 관련 편의시설 및 직주근접 환경이 조성되어 있음.

* 주거 환경: 농경지, 소규모 공장과 혼재되어 있으나, 주상용 건물로서 상업시설 및 다가구주택의 복합적인 기능을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 1, 2층은 근린생활시설, 3층은 다가구주택 등으로 이용 중이며, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과, 시정명령, 건축물 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있음. 정확한 위반 내용과 시정 비용에 대한 확인이 필수적임.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 결과나 채무 이행 상황에 따라 본 건의 경매 절차나 가치 평가에 영향을 받을 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 건축물의 용도로 사용되는 토지) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있음. [cite: ?]

* 혐오시설: 현재 검색된 정보에서 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 명시된 내용은 찾기 어려움. 다만, 화성시 전체적으로 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 유치에 대한 주민 반대 사례가 있는 점을 미루어 볼 때, 향후 개발 및 거주 환경에 간접적인 영향을 줄 가능성은 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 팔탄면 하저리 소재의 주상용 근린주택으로, 토지 약 126평, 건물 약 298평의 상당한 규모를 갖추고 있음. 감정가는 약 21.89억 원으로 책정되었으며, 권리분석 결과 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이고 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 권리 및 임차보증금은 없는 안전한 물건으로 판단됨. 그러나 일반건축물대장상 위반건축물 등재 사실, 공동담보 설정, 그리고 일부 토지이용 제한 사항은 투자 시 반드시 면밀히 확인하고 고려해야 할 리스크 요인임. 주변 지역은 농경지, 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 환경이며, 교통 접근성은 보통 수준임.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 안전성: 말소되는 권리들이 많고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 거의 없다는 점은 큰 장점임.

* 건물의 복합 활용 가능성: 근린생활시설과 다가구주택으로 복합적인 활용이 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 높음.

* 지역 발전 잠재력: 화성시 팔탄면은 산업단지 배후 수요가 풍부하며, '화성형 미니 신도시' 개발 계획의 수혜 지역으로 거론되는 등 향후 지역 발전 및 시세 상승 가능성이 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,189,107,100원

* 시세 분석:

* 본건의 감정가(약 21.89억원)는 토지 약 126평, 건물 약 298평 규모의 주상용 건물에 대한 평가액임.

* 제공된 정보만으로는 주변 유사 물건의 구체적인 현 시세 및 임대 수익률을 파악하기 어려움.

* 화성시 팔탄면 지역은 산업단지 인접으로 인한 수요 증가 및 개발 계획으로 인해 토지 가격 상승 가능성이 있으나, 유사 용도의 거래 사례 정보는 제한적임.

* 위반건축물, 공동담보 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가 산정이 필요함.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(21.89억원)를 기준으로, 통상적인 낙찰률(70~90%)을 적용하면 15.3억 ~ 19.7억 원 범위로 예상해 볼 수 있음.

* 위반건축물에 대한 시정 비용, 향후 발생 가능한 이행강제금, 추가적인 토지 이용 제약 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 따라서, 감정가의 70~80% 수준인 약 15.3억 ~ 17.5억 원 범위 내에서 신중하게 접근 하는 것을 권장함.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태, 위반건축물 시정 가능성, 주변 시세 및 임대 수요 등을 면밀히 조사한 후 결정해야 함.

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