나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1489 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""고등동 행정복지센터"" 남측에 위치하며, 인근에는 아파트단지,근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건물 지하주차장까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통상황 감안 시, 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 휴게음식점, 학원, 사무소, 의원 내 1층 104호로서
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 보드 위 페인팅 등 마감
바닥: 타일 등 마감
천장: 방음텍스 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

공실상태임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지 토지로 근린생활시설(휴게음식점, 학원, 사무소, 의원)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로2류(폭 15m~20m)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

3.대지권 미등기 되어 있으나 적정대지권을 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함.
상가공급계약서 및 분양대금납부확인서에는 대지권이 포함되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1489 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층104호

용도: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 1043.30㎡ (약 315.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 44.29㎡ (약 13.40평)

건물 지분: 44.29㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "고등동 행정복지센터" 남측에 위치하며, 인근에는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물은 지하 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 있어 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

중로 2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (접수: 2023-05-17)

* 근저당권 (채권자: 남동농업협동조합, 채권금액: 1,092,000,000원, 말소기준권리) (접수: 2023-05-17)

* 전세권설정 (권리자: 이호신, 전세금액: 250,000,000원, 말소) (접수: 2025-03-31)

* 임의경매 (채권자: 남동농업협동조합, 청구금액: 960,163,425원, 말소) (접수: 2025-07-22)

* 압류 (채권자: 수원시, 말소) (접수: 2025-11-24)

* 등기부 채권 총액: 1,342,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-02-19

* 확정일자: 2025-03-31

* 배당신고일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 말소 기준 권리

을1 순위 근저당권 (남동농업협동조합, 1,092,000,000원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본 건은 제2종 근린생활시설로, 휴게음식점, 학원, 사무소, 의원 등으로 이용 가능한 상가입니다. 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권

수원시 팔달구 고등동 일대는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있으며, "고등동 행정복지센터" 인근 지역으로 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 행정복지센터가 위치하고 있으며, 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육/의료 시설

주변 상권 및 도시 계획에 따르면, 교육 및 의료 시설이 인접해 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권이 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며 상가 공급계약서 및 분양대금 납부확인서에도 대지권이 포함된 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 대지권 등기 관련 절차의 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 공실 기간이 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 내부 상태

건축물대장 도면 및 외부 관찰, 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 내부 구조 변경이나 하자 유무 등 구체적인 상태는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 편리한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나 계약서상 포함되어 있어 해소 가능성이 높습니다. 현재 공실 상태이나, 적절한 임대차 전략을 통해 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구의 중심지에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 상가로 활용 가능성이 높습니다.

* 주변 아파트 단지와 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 문제는 계약서상 포함되어 있어 매각 후 처리가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 994,000,000원을 기준으로 하되, 본 건은 현재 공실 상태이며 임차인 이호신은 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 시장 상황 및 유찰 가능성을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가

800,000,000원 ~ 890,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.