나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57326 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 335-2 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 ""처인구청"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 중 2층 202호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실등으로 조사됨)로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비 되어있으며 기본적인 위생설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약8미터, 서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리
구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

해당 부동산 도로명 주소에는 1동과 2동이 있으며, 채무자겸소유자는 1동 202호에 전입되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 수원지방법원 2025타경57326 (1)

• 소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 335-2, 2층202호 (도로명 주소: 경기도 용인시 처인구 금령로12번길 24-1)

• 용도: 아파트

• 감정가: 146,000,000원

• 토지면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

• 토지 지분: 44.45㎡

• 건물면적: 84.15㎡ (약 25.45평) - 전용면적 기준

• 건물 지분: 84.15㎡

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 주식회사청담엘리트대부 (근저당 및 임의경매 신청자)

• 채무자 겸 소유자: (개인정보 미공개)

• 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 중 2층 202호

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치하며, "처인구청" 남서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대에 속합니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 무난합니다.

• 도로상태: 본건 토지는 북측 노폭 약 8미터, 서측 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

• 토지 형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2024년 05월 22일 접수된 주식회사청담엘리트대부의 근저당 (을11)이며, 채권액은 93,000,000원입니다.

• 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당, 전세권, 근저당부채권질권 등이 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (을11, 을12, 을11-1, 을15 등)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, '지상권개요:' 라는 문구가 있으나 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.)

• 등기부채권 총액: 113,000,000원 (을11 근저당 93,000,000원 + 을12 전세권 5,000,000원 + 을15 근저당 15,000,000원)

• 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. (추후 현장 조사 시 확인 필요)

4. 상권분석

• 주변 환경: 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "처인구청"이 인접해 있어 행정기관 이용이 편리하며, 이는 향후 지역 활성화에도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

• 상업시설: "처인구 김량장동"은 주민 밀집도가 높으며, 버스 노선이 많고 병원, 마트, 시장 등 다양한 편의시설이 위치해 있어 상권이 발달된 편입니다.

5. 생활정보

• 편의시설: 주변에 근린생활시설, 마트, 시장 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

• 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

• 주요 공공시설: "처인구청"이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

• 주변 시설: 유장 아파트 단지 인근에는 김량장역(에버라인)이 도보 7분 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

• 도로명 주소 관련 사항: "해당 부동산 도로명 주소에는 1동과 2동이 있으며, 채무자겸소유자는 1동 202호에 전입되어 있음"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 본건이 1동 202호임을 명확히 하지만, 동일 주소 내 2동의 존재가 복합적인 단지 구성을 시사할 수 있습니다.

• 토지이용계획상 제한: 도시지역 내 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 추가적으로 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 수도권 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제약을 가할 수 있습니다.

• 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 조사되었으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 명확한 임차인 문제가 없을 가능성이 높으나, 예상치 못한 점유자가 있을 가능성에 대비하여 철저한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 아파트로, "처인구청" 인근에 자리하고 있어 행정 편의성과 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 철근콘크리트조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석 상 말소기준권리가 명확하고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 보증금 합계가 0원으로 조사된 부분은 현장 확인을 통해 명확히 해야 할 사항입니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하므로 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

• 행정 중심 입지: "처인구청" 인접으로 관공서 이용이 편리하며, 향후 구청 이전 예정(2032년 준공 목표)에 따라 주변 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

• 생활 편의성: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 마트, 시장, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

• 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보여, 인수되는 권리 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

• 주변 개발 호재: 처인구청 이전 및 주변 구도심 재정비 사업 등 지역 개발 계획은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다. 인수 보증금이 없고 권리상 큰 문제가 없는 점, 그리고 주변의 생활 편의성과 향후 개발 가능성을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가율(80~100% 수준)을 참고하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 구체적인 입찰가 결정은 본건의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 현장 조사 결과, 참여 낙찰자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하부터 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.