나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34187 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 304-4 대하에버그린빌라 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ""부천고강초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 502호로서
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약15미터 및 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면
<공항시설법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 304-4번지에 소재하는 대하에버그린빌라 1동 5층502호의 부동산 강제경매 물건입니다.

해당 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정가는 156,000,000원입니다.

토지 면적은 19.86㎡ (약 6.01평)이며, 건물 면적은 49.65㎡ (약 15.02평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 등기부상 주택임차권 등기가 존재하나 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, 부천고강초등학교로부터 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통 상황은 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 북측으로는 약 15미터, 동측으로는 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 1일에 등기된 부천시의 압류(갑13)입니다.

등기사항전부증명서상 확인된 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 을구 7번: 주택임차권 (권리자: 강수빈, 금액: 158,000,000원, 전입일자: 2022-03-17, 확정일자: 2022-02-21, 배당신고일자: 2024-03-21)

- 본 임차인은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑14번: 가압류 (권리자: 주식회사 프랭크자산관리대부, 금액: 16,544,310원, 접수일자: 2024-02-22) - 말소 대상입니다.

* 갑15번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 158,000,000원, 접수일자: 2025-08-12) - 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 174,544,310원입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 고강동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연계성은 다소 낮으나, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변 지역의 개발 계획이나 교통망 개선 등에 따라 향후 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 부천고강초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 아파트가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이로 인한 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 임차인 강 씨의 보증금 158,000,000원이 배당 절차에 따라 처리될 예정입니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 경우, 이에 대한 추가적인 협상 또는 명도 과정이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1999년 준공된 건물로서, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 환경: 과거 이 지역(삼정동)에 소각장이 있었으나, 현재는 문화 공간(부천아트벙커 B39)으로 운영되고 있어 직접적인 혐오 시설로 인한 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 과거 환경 이슈에 대한 인근 주민들의 인식이 잔존할 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 인프라가 양호하고 주거 환경이 안정적입니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없는 것으로 명확하게 판단되며, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항에 대한 추가 확인이 선행된다면 비교적 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있습니다.

적정 입찰가 산정을 위해 주변 시세 분석을 면밀히 진행하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접.

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 등기 절차 진행에 큰 어려움이 예상되지 않음.

* HUG 인수조건 변경 내용에 따라 추가적인 가치 상승 또는 리스크 감소 가능성 존재.

* 부천 지역의 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 전용면적 49.65㎡ (약 15.02평)를 기준으로 평당 약 1,000,000원에서 1,100,000원 수준으로 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이에 따라 예상 물건 가치는 약 150,000,000원에서 165,000,000원 범위로 산정될 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외한 가격으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가는 156,000,000원이며, 이는 시세 추정 범위 내에 있습니다.

본건의 잠재적 리스크 및 시장 상황, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시점의 분석이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 최신 시장 동향 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.